Меню
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Главная arrow Менеджмент arrow Менеджмент предприятия

Механизм формирования рынка жилья (на примере США)

В США ежегодно вводится 320 млн кв.м жилья (в СССР в И990 г.. -115 Млн кв.м).

Основной объем строительства в США приходится на индивидуальные дома: ежегодно их строится 3500000, а всего, в настоящее время насчитывается 75 млн индивидуальных домов. Средний размер дома американской семьи составляет 180 кв.м. В нем 2-3 ванны, гостиная; 2 спальни и тому подобное. Цены домов колеблются в зависимости от географического положения: в сельской или городской местности, от 102 до 217 тыс. Долл. Дом покупается вместе с участком земли. Типичный размер земельного участка ЕД га. Цена земли в соглашении на покупку дома составляет 35-40%, в лучших регионах США до 80%. Типичная для США ситуация - строительная компания покупает земельные участки, строит на них стандартные здания на без особного покупателя, а затем их распродает с необходимой реконструкцией по требованию покупателя. Первичным звеном рынка жилья является ссудо-сберегательная ассоциация (ПОА), которая охватывает всю территорию США. ПОА выполняет разнообразные функции: принимает вклады от граждан под 5-9% годовых, осуществляет экспертизы домов до начала их строительства, выполняет квалифицированную оценку подрядной строительной фирмы, изучает и анализирует платежеспособностью покупателей, выдает ссуды на покупку домов под залог недвижимого имущества. Кроме того, ПОА занимается долгосрочным финансированием.

Подрядчик покупает земельные участки, выполняет проекты застройки, определяет их стоимость, составляет смету расходов, рассчитывает размер страхования и прибыль от продажи каждого дома. Как правило, подрядная организация выполняет роль продавца домов при новом строительстве. В начале, с помощью ПОА подрядчик изучает возможности продажи домов конкретным покупателям, кредитные возможности покупателей, их платежеспособностью. Только после этого подрядчик берет заем в коммерческом банке на покупку земельного участка и строительство. Банк выдает подрядчику краткосрочную ссуду под

15% годовых. Подрядчик также выступает в роли посредника между ПОА и покупателем дома. Покупатель может получить заем в ПОА только под залог своего недвижимого имущества, учитывая дом, что покупается. ПОА сразу же продает закладную на вторичном рынке. Стандартная ссуда выдается в размере 80% стоимости дома и 90 или 100% в случае, когда кредит берет военнослужащий, ветеран или малоимущий. Как правило, первый взнос составляет 10-20% стоимости дома. Для получения займа покупатель должен доказать, что он имеет возможность оплатить первый месячный взнос в счет погашения займа. Покупатель пишет заявление на получение займа. С помощью анкеты ПОА проявляет надежность и перспективность работы покупателей, месячный доход, все долги по ранее полученным займам на автомобиль и другие приобретения. Как правило, ежемесячный доход должен в 4 раза превышать месячный взнос за кредит на покупку дома, то есть, месячные расходы на покрытие займа в средней американской семьи составляют 25-30% ежемесячного дохода.

Только после проверки платежеспособности покупателя и выдачи ему кредита через ПОА, подрядчик подписывает контракт на строительство дома с отметками сроков строительства и платежей. После этого подрядчик может получить заем в кредитном банке.

Покупатель после получения займа в ПОА становится владельцем дома с земельным участком, а подрядчик лишается права владельца. В момент передачи дома покупателю, подрядчик получает от него 10% стоимости здания, а 90% получает от ПОА и рассчитывается с коммерческим банком по краткосрочную ссуду. В этот момент заканчивается (закрывается) соглашение по залогу недвижимого имущества покупателя дома. ПОА выдает заем на покупку дома на срок 10, 15, 20, 25 и 30 лет с финансовым процентом, как правило 10% годовых с плавающим, по условиям рынка, процентом, который может меняться в течение действия займа ежегодно один раз в год. При 15-летнем сроке займа покупатель платит две начальные стоимости, а при 30-летнем сроке три начальных стоимости кредита.

Единовременно со страхованием дома владелец страхует свою жизнь. В случае его смерти, по американским законам, долг по займу считается закрытым и на потомков не переходит. Если покупатель не платит ежемесячные взносы за кредит в течение трех месяцев, то банк (ПОА) вправе изъять дом и перепродать его другому покупателю, причем разница возвращается первому владельцу. Инспектор ПОА в период строительства дома контролирует качество работ и выполнение других договорных условий.

При получении ссуды под недвижимость, покупатель дома обязан подписать залог, который является документом на владение имущества и соглашение между банком (ПОА) и покупателем, по которому банки имеют право оставить его права собственности при условии неуплаты дополнительных займов под закупку домов.

Вторичный рынок закладных увеличивает ликвидность финансовых средств на рынке жилья, облегчает течение денег по стране с мест их избытка в места дефицита, "выравнивает" процент по всей территории страны, обеспечивает финансовое наполнение первичного рынка жилья. Вторичный рынок выпускает ценные бумаги под залога и распродает их инвесторам под относительно низкий процент (как правило, 7% годовых), размер которого зависит от спроса и предложения.

Рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными - самый популярный и надежный способ финансирования инвестиций жилья в США. В основе этой надежности - страх покупателя потерять дом в случае просрочки платежей. Объем оформленных закладных на жилье в США составлял в 1985 г.. 239, а в 1989 гг. - 358 млрд долл. Средний размер займа, выдаваемого банками США на приобретение собственного дома - 100 тыс. Долл. Вложения денежного капитала в приобретение собственного дома - наиболее надежная и выгодная форма его использования. Устойчивость рынка жилья обеспечивается постоянным ростом его стоимости.

Так, стоимость частных домов в США за последние 40 лет выросла более чем сумма процентов за кредит и инфляция. Несмотря на долгосрочные кредиты (займы), средний срок существования залога в США составляет всего 8 лет.

Рынок жилья является фундаментом американской экономической системы. Он стимулирует граждан, в том числе и страхом потерять все, побуждает их дорожить работой. Постоянный дамоклов меч кредитных долгов "подстегивает" энергию и деловую хватку американцев, а гипертрофированное стремление вложить деньги в недвижимость, сохранить и приумножить ее - самый гениальный двигатель (хозяйственный механизм) системы. Государство административно не вмешивается в эту систему, а только эффективно ее поддерживает и регулирует налоговыми, страховыми льготами и гарантиями, что стимулирует инвесторов вкладывать свои деньги в рынок жилья, который, благодаря поддержке государства, обеспечивает стабильность кредитной финансовой системы и наиболее высокий доход на инвестированный капитал .

Рынок жилья выступает гарантом устойчивости национальной финансовой системы, постоянно поддерживает на высоком уровне курс доллара и поэтому является наиболее надежным против инфляционным средством. Он "вяжет" 25% денежных доходов среднего американца. Всего же американцы ежегодно на рынке жилья "покидают" 450 млрд долл .: 400 млрд долл. в виде ежемесячных взносов по ранее полученные кредиты и 50 млрд долл. в виде первых взносов за год полученные в кредитно-сберегательных банках новые займы на покупку жилья.

Механизм формирования жилья в США изображен схематично на рисунке 1.13. Как видно из рисунка, все участники этого рынка связаны между собой процентом (интересом), который является той движущей силой общества, стимулирует создание большого числа национального богатства страны без привлечения каких-либо централизованных государственных денежных ресурсов на жилищное строительство.

Рисунок 1.13.  Формирование рынка жилья в США: Цв- стоимость дома

Рисунок 1.13. Формирование рынка жилья в США: Цв- стоимость дома

 
< Предыдущая   СОДЕРЖАНИЕ   Следующая >
 

Предметы
Агропромышленность
Банковское дело
БЖД
Бухучет и аудит
География
Документоведение
Естествознание
Журналистика
Инвестирование
Информатика
История
Культурология
Литература
Логика
Логистика
Маркетинг
Математика, химия, физика
Медицина
Менеджмент
Недвижимость
Педагогика
Политология
Политэкономия
Право
Психология
Региональная экономика
Религиоведение
Риторика
Социология
Статистика
Страховое дело
Техника
Товароведение
Туризм
Философия
Финансы
Экология
Экономика
Этика и эстетика
Прочее