Меню
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Главная arrow Банковское дело arrow Банковские операции

Особенности ипотечного кредитования

Ипотечный рынок, или рынок ипотечного капитала, играет важную роль в экономике, объединяя финансовый рынок с рынком недвижимости.

Инвесторами на ипотечном рынке выступают чаще всего домохозяйства, предприятия, государственные и негосударственные фонды, правительство.

Особыми заемщиками-ипотекодателями есть опять же домохозяйства и предприятия, которые получают на рынке ипотечный кредит, тем самым инвестируют недвижимость: покупают, строят, осваивают ее, а также используют ипотечный кредит для развития бизнеса.

Таким образом, в зависимости от предмета залога и цели использования ипотечный рынок можно в общем разделить на следующие сегменты:

- Потребительский жилищный рынок;

- Доходный жилой рынок;

- Доходный рынок коммерческой недвижимости и земли.

Кроме указанного разделения ипотечного рынка, его еще пидрозподиляють на первичный и вторичный.

Первичный ипотечный рынок - это сегмент ипотечного рынка, который охватывает экономические отношения только между кредиторами и заемщиками. На этом рынке заемщик получает в финансово-кредитном учреждении (у кредитора) кредит под залог недвижимости. В этом случае заемщик является залогодателем, а кредитор - залог держателем.

С появлением на финансовом рынке инвесторов, которые имеют средства и желание получить дополнительную прибыль путем надежного инвестирования в ипотечные ценные бумаги, возникает вторичный ипотечный рынок. Он является той частью ипотечного рынка, которая охватывает экономические отношения между кредиторами, посредниками и инвесторами, а банкам дает возможность рефинансирования под ипотечные ценные бумаги для поддержания их ликвидности.

Рассматривая нынешнюю ситуацию по развитию украинского ипотечного рынка, следует констатировать, что сложились неплохие предпосылки для развития сегмента потребительского ипотечного кредитования: есть определенная стабилизация экономики страны, повышение жизненного уровня граждан, создано правовое и организационное поле для деятельности субъектов ипотечного рынка (наряду с финансовыми учреждениями, занимающимися ипотечным кредитованием, функционируют государственные ипотечные учреждения). Остается пока проблемным вопрос развития рынка ипотечных ценных бумаг - закладных, ипотечных сертификатов, облигаций.

Основными нормативно-правовыми актами относительно ипотечного кредитования являются: Закон Украины "О залоге", Земельный кодекс (в 2001 году - предоставляет возможность передавать в залог земельные участки, принадлежащие лицам на правах собственности), Закон Украины "Об ипотеке", Закон Украины "О ипотечное кредитование, операции с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах ", другие законы Украины и постановления Кабинета Министров Украины.

Ипотечное кредитование физических лиц предусматривает сотрудничество банка с основными заказчиками - строительными компаниями, осуществляющими строительство жилья и его первичная продажа, и продавцами - агентствами по продаже недвижимости на вторичном рынке на условиях генеральных соглашений о сотрудничестве.

Продавцы и основные заказчики должны работать на рынке недвижимости не менее трех лет, быть клиентами банка, то есть открыть в нем текущий счет, с которого будут проводиться расчеты по ипотечному кредиту. Кроме этого, продавцы должны подать в банк, который будет осуществлять ипотечное кредитование, соответствующую проектно-сметную документацию на объект кредитования.

Требования к заемщикам по такому виду кредита выставляются следующие:

• заемщики являются резидентами Украины и постоянно проживают (прописаны) и основное место работы в регионе, обслуживаемом данным банком;

• заемщики являются совершеннолетние и дееспособные;

• имеют стабильные и документально подтвержденные источники доходов в течение б-ти последних месяцев

• заемщики являются платежеспособными, не привлекались к уголовной ответственности.

К субъектам оценке недвижимости (ипотеки) выдвигаются требования о наличии сертификата для осуществления этих операций, выданного Фондом госимущества Украины, практической деятельности на соответствующем рынке более трех лет.

Банки работают в этом направлении кредитования только с теми страховыми компаниями, которые имеют соответствующий страховой фонд, заключают страховые договоры на такой же срок, как и срок кредитного договора (от 3-х до 30-ти лет), осуществляют страхование ипотеки в пользу банка, но за счет заемщика.

В банковских учреждениях должны разрабатываться отдельно внутренние положения по кредитованию физических лиц на инвестирование в жилищное строительство и отдельно на приобретение квартир.

Основными условиями предоставления ипотечного кредита, несмотря на заключение генерального соглашения о сотрудничестве, являются:

- Обязательность уплаты аванса заемщиком в размере не менее 30% стоимости жилья и зачисления суммы на счет основного заказчика (продавца);

- Заключение договора инвестирования между физическим лицом и основным заказчиком;

- Заключение договора купли-продажи между физическим лицом и продавцом жилья на вторичном рынке;

- Заключение договора залога имущественных прав на объект инвестирования (в случае, если объект не сдан в эксплуатацию) и в дальнейшем заключения договора залога жилья (с момента введения его в эксплуатацию);

- Оформление право устанавливаемых документов на жилье и их регистрация в бюро технической инвентаризации;

- Заключение договора страхования жилья.

Банки, заключая договоры о сотрудничестве, требуют также от основных заказчиков или продавцов жилья, чтобы они выступали поручителями заемщиков до момента сдачи жилья в эксплуатацию и оформления нотариально удостоверенного договора залога жилья (договора ипотеки).

Финансовое состояние поручителей банки определяют по методике определения финансового состояния за кредитование ими юридических лиц.

Предоставление кредита осуществляется после заключения договора кредита в безналичной форме частями путем перечисления средств с кредитного счета заемщика на текущий счет продавца, застройщика, реже предоставляется наличными, а также выдачи платежных карточек международных платежных систем.

Документы для получения кредита в инвестирование жилья или покупку его на вторичном рынке общепринятые: заявление, анкета заемщика, паспорт, справка об идентификационном коде, справка с места работы и справка о других доходах.

Погашение кредита начинается после срока освоения (может быть несколько месяцев) равными частями, проценты погашаются ежемесячно, расчет процентов осуществляется по фактическое время пользования остаточной задолженности.

При заключении договора ипотеки следует выполнять условия, предусмотренные Законом Украины "Об ипотеке".

В соответствии с Законом Украины "Об ипотеке", ипотека должна быть оформлена письменным ипотечным договором, нотариально удостоверена, застрахована в пользу ипотекодержателя и зарегистрирована в государственном реестре. В ипотечном договоре можно оговорить выпуск закладной.

Залог - это долговая ценная бумага, удостоверяющая безусловное право владельца на получение от должника выполнения основного обязательства в денежной форме, а в случае невыполнения должником основного обязательства -предоставляет право обратить взыскание на предмет ипотеки.

Закладная может передаваться владельцем любому лицу путем совершения передаточной надписи - индоссамента, новый владелец будет иметь те же права, что и первый ипотекодержатель.

В случае выдачи закладной прекращаются денежные обязательства должника по договору, который обуславливает основное обязательство (договору об ипотечном кредите), и возникают денежные обязательства должника по платежу по закладной.

Закладная подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке вместе с тем имуществом, которое передано в ипотеку. После регистрации выпуска закладной оригинал передают ипотекодержателя.

Залоговую оформляют в письменной форме в одном экземпляре на стандартном бланке, установленный Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. На всех экземплярах ипотечного договора делается отметка об оформлении закладной. Залоговую подписывает ипотекодатель, если ипотекодатель - юридическое лицо, то подпись удостоверяется печатью.

Для реализации прав по закладной, ее владелец (кредитор) должен заявить должнику письменное требование о выполнении основного обязательства. В этом требовании указывается банковский счет владельца закладной для осуществления перевода соответствующей денежной суммы.

Закладная подлежит передаче должнику в случае надлежащего выполнения им основного обязательства. После полного выполнения должником основного обязательства залоговую аннулируют.

Банковским учреждениям как основным ипотекодержателям выгодно владеть закладными, потому что их можно использовать до наступления срока исполнения должником обязательств для рефинансирования собственной деятельности.

Рефинансирование может осуществляться следующими способами:

- Продажа залоговой (отчуждения) путем индоссамента с компенсацией индоссантами стоимости залоговой;

- Продажа закладной с обязательством обратного выкупа (peno)

- Передача закладной в залог для обеспечения выполнения обязательств перед другими кредиторами;

- Эмиссия ипотечных ценных бумаг (собственно в Законе Украины "Об ипотеке" механизма этой эмиссии не разработаны).

Однако с 1 января 2004 года вступил в силу Закон Украины "Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах", которым определено инструментом вторичного ипотечного рынка - ипотечный сертификат.

Законом вводится две разновидности ипотечных сертификатов - сертификаты с фиксированной доходностью и сертификаты участия.

Сертификаты с фиксированной доходностью обеспеченные ипотечными активами и предоставляют владельцам следующие права:

- Получать номинальную стоимость в сроки, предусмотренные условиями выпуска сертификатов;

- Получать проценты по сертификатам в соответствии с условиями выпуска;

- Приоритетного удовлетворения своих требований из стоимости ипотечных активов в случае невыполнения эмитентом взятых на себя обязательств.

Сертификаты участия - это сертификаты, которые обеспечены ипотеками и удостоверяют долю его владельца в платежах за ипотечными активами (см. Глоссарий к теме). Владелец таких сертификатов вправе: получить долю в платежах по ипотечным активам в соответствии с договором о приобретении сертификатов; - Удовлетворение своих требований по стоимости ипотечных активов, которые есть в доверительной собственности управляющего в случае невыполнения эмитентом взятых на себя обязательств. Таким образом, обеспечением выполнения обязательств по сертификатам с фиксированной доходностью являются ипотечные активы, а по сертификатам участия - ипотеки, объединены в ипотечный пул.

Кроме особенностей ипотечного кредитования по функционированию закладных, ипотечных ценных бумаг, которые рассмотрены выше, принадлежит также отметить особые стандарты ипотечного кредитования. Стандарты проявляются в установленных условиях предоставления ипотечного кредита (особенностях оформления договора об ипотечном кредите) и минимизации рисков.

Особенностью договора об ипотечном кредите является то, что в нем должны быть указаны:

• стоимость основного обязательства и порядок его амортизации, сроки и размеры платежей с учетом инфляционного предостережения;

• право кредитора самостоятельно устанавливать размер долей платежей, распределять его между ценой обязательства и доходом кредитора;

• согласие должника на присоединение его основного обязательства в консолидированный ипотечный долг (долг, реформированный кредитором в ипотечные сертификаты), включение ипотеки в ипотечный пул (объединение-ипотек, реформированных в консолидированный долг)

• право кредитора отчуждать основное обязательство;

• инфляционное предостережение;

• условия страхования финансовых рисков.

Кратко охарактеризуем указанные положения договора об ипотечном кредите.

Стоимость основного обязательства состоит из цены обязательства и дохода кредитора. Ценой обязательства является сумма средств, предоставленная заемщику, однако цена не может быть выше 70% от оценочной стоимости предмета ипотеки.

Амортизация основного обязательства - это постепенное уменьшение его стоимости в результате внесения платежей по договору об ипотечном кредите, то есть цена основного обязательства уменьшается на сумму погашения задолженности заемщика.

Инфляционным оговоркой является обусловленный кредитором и заемщиком способ сохранения реальной стоимости денежных требований и доходов кредитора. Такое предостережение должно обеспечивать индексацию платежей при уплате основного обязательства.

Решение по реформированию обязательств по ипотечному кредиту в консолидированный долг принимает исполнительный орган банка-кредитора. В консолидированный ипотечный долг включаются кредитные обязательства на приобретение, строительство и реконструкцию недвижимости не менее 3-х заемщиков, сумма отдельного консолидированного ипотечного долга должна быть не менее эквивалент в 200 000 евро, условия кредитных договоров должны быть одинаковыми.

Сумма реформированных в консолидированный ипотечный долг кредитных обязательств в течение срока существования договоров является стоимостью ипотечных активов.

Одновременно с реформированием обязательств в консолидированный ипотечный долг банк-кредитор организует соответствующие ипотечные пулы, причем их размер должен быть большим, чем соответствующий ипотечный долг.

В ипотечный пул должны включаться ипотеки, которые соответствуют следующим требованиям:

• предметом ипотеки является построенная недвижимость, должным образом зарегистрирована в Государственном реестре;

• ипотека застрахована от рисков гибели или повреждения в пользу ипотекодержателя на полную стоимость;

• основное обязательство по договору об ипотечном кредите застраховано от финансовых рисков в пользу кредитора.

Банк после реформирования кредитных обязательств в консолидированный ипотечный долг и объединения соответствующих ипотек в ипотечный пул вправе отчуждать ипотечные активы.

Сделка по продаже ипотечных активов может быть обратной, если второй кредитор обязуется в определенный договором срок продать первому приобретенные у него ипотечные активы, а первый кредитор обязуется купить такие активы на условиях настоящего договора.

Бесспорно, что кредитор, который является владельцем ипотечных активов, может выпускать ипотечные сертификаты.

В процессе ипотечного кредитования необходимо разработки и соблюдения определенных коэффициентов, позволяющих снижать риски этого вида кредита.

Например, коэффициент соотношения между стоимостью ипотеки и объемом ипотечного кредита (не превышает 70%) уменьшает кредитный риск, коэффициент соотношения стоимости ипотеки к объему семейного дохода заемщика - физического лица, не должен быть выше 4 (доступность ипотечных кредитов), уменьшает кредитный риск на потребительском жилом ипотечном рынке.


 
< Предыдущая   СОДЕРЖАНИЕ   Следующая >
 
Предметы
Агропромышленность
Банковское дело
БЖД
Бухучет и аудит
География
Документоведение
Естествознание
Журналистика
Инвестирование
Информатика
История
Культурология
Литература
Логика
Логистика
Маркетинг
Математика, химия, физика
Медицина
Менеджмент
Недвижимость
Педагогика
Политология
Политэкономия
Право
Психология
Региональная экономика
Религиоведение
Риторика
Социология
Статистика
Страховое дело
Техника
Товароведение
Туризм
Философия
Финансы
Экология
Экономика
Этика и эстетика
Прочее