Меню
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Главная arrow Экономика arrow Экономика развития

Ипотечное кредитование - залог успеха в реформировании сельского хозяйства

Эффективное реформирование экономики, ее структурное преобразование с качественным обновлением рыночной и социальной инфраструктуры, производства, формированием современного и будущего конкурентоспособной среды невозможны без соответствующих капиталовложений, разработки и осуществления научно обоснованных программ. Поэтому для достижения устойчивого развития задачами экономической стратегии и тактики государства является эффективное использование существующих ресурсов, формирования и воспроизводства необходимых материальных, финансовых и трудовых потенциалов.

Динамика объемов инвестиций в значительной степени зависит от состояния инвестиционного климата - совокупности политических, экономических, социальных и правовых условий, способствующих инвестиционной деятельности отечественных и иностранных инвесторов, а также защиты инвестора от инвестиционных рисков.

Учитывая вышесказанное, Украина должна рассчитывать на собственные источники инвестирования. В самом воспроизводственном процессе заложены внутренние возможности нужного инвестирования. Необходимо только своевременно аккумулировать и быстро инвестировать средства накоплений в объекты, имеющие приоритетное значение, или в аграрный сектор экономики.

Экономическое положение в аграрном секторе остается сложной. Основными причинами такого состояния является ослабление государственной поддержки сельскохозяйственных производителей, отсутствие необходимых кредитных взносов, нарушение паритетности межотраслевого обмена, углубления диспаритета цен на промышленную и сельскохозяйственную продукцию, сужение внутреннего рынка вследствие снижения платежеспособности населения.

Сегодня практически нет контроля за тем, что происходит в деревне. Однако даже самые эффективные меры не дадут должных результатов без кардинальных аграрных реформ во всех направлениях. Наряду с этим необходимо решить вопрос ускорения выделения средств для инвестирования в сельское хозяйство. Банки практически прекратили кредитование аграрного сектора экономики, поскольку отсутствуют механизмы гарантии возврата заимствований через залог. Процессы качественного реформирования сельскохозяйственных предприятий усложняются их затруднительным положением, развалом системы материально-технического снабжения, а также тем, что основные средства производства - в первую очередь, сельскохозяйственные машины, тракторы, комбайны, автомобили - в основном уже давно отработали свой амортизационный срок и нуждаются в восстановлении . В большинстве сельскохозяйственных предприятий капитального ремонта требуют помещения для содержания скота и другие объекты производственного назначения. В этом аспекте заслуживают внимания предложения, направленные на государственную поддержку крестьян-фермеров, предпринимателей. Ведь даже реформа Столыпина внедрялась при государственной поддержке крестьян средствами, сельхозинвентарем, посевным материалом, минеральными удобрениями.

Понимая отсутствие у государства достаточных бюджетных средств для обеспечения фермеров стартовым капиталом, можно идти путем создания совместных с фермерами организаций, например, машинно-технологических станций.

Машинно-технологические станции создаются с целью решения проблемы эффективного использования земли. Поэтому в процессе реформирования земельных отношений машинно-технологическим станциям нужно как можно больше взять в аренду земли во вновь владельцев, что значительно улучшит экономическое положение самих МТС, а также будет способствовать расчетам с МТС за предоставленные услуги и МТС с государством за технику; в свою очередь, при наличии льгот, будут введены в сивообмин земли, которые были выведены из него в течение нескольких лет.

Мировой опыт свидетельствует, что такой ресурс, как земля, всегда в цене. Благодаря ему поддерживаются активы сельхозпроизводителей, стабильной остается их кредитоспособность в отношениях с банками. Он также прочным барьером против инфляции.

Отсутствие рынка земли делает невозможным выполнение банками их важной миссии - быть регуляторами при передаче земли, основных фондов и т.д. в полную собственность тех, кто может и хочет лучше на них работать, производить больше продукции с меньшими затратами. В своих заемщиков банки Украины, как и их коллеги во всем мире, требуют оформления ликвидного залога. Только после этого клиент может рассчитывать на получение необходимых средств, в частности, для решения проблем аграрного сектора экономики.

Касаясь проблем отечественных аграриев, следует отметить, что земледелие в наших краях - очень рисковая отрасль. К этому следует добавить, что не лучший пример показали предшественники нынешних землевладельцев - колхозы. Они годами не обеспечивали возврат полученных кредитов и начисленных по ним процентов. Большинство этих хозяйств работала в убыточном режиме.

Реалии подсказывают, что делать революционные преобразования в агропромышленном комплексе государства без привлечения практического механизма оценки и залога земли - дело трудное. Поэтому особая роль отводится банкам, которые начали работать с землей как с товаром; оценена земля вызовет совсем другое отношение к себе со стороны ее реальных хозяев. Она масс стать фактором, благодаря которому село активизируется, обогатит свой потенциал. По нашему мнению, лишь в редких случаях ситуация может дойти где купли-продажи отдельных ограниченных участков земли.

Рассмотрение земли как предмета купли-продажи и реализация всех положительных факторов, возникающих в процессе операций с ней, является одной из составных частей комплекса мероприятий, которые нужно реализовать, чтобы вывести украинское село на путь цивилизованного развития.

В условиях дальнейшего вхождения банковской системы в рынок коммерческие банки Украины не в состоянии в одностороннем порядке нести полную ответственность за невозвращенные или несвоевременно возвращенные кредиты и проценты по ним перед своими вкладчиками, акционерами и платежеспособными клиентами. О взвешенную политику в отношениях с деревней свидетельствует позиция отдельных банков во время кредитного обеспечения нынешних весенне-полевых работ. Это еще раз подчеркивает необходимость создания государством цивилизованных правил игры банков с сельхозпроизводителем на базе ипотечного кредитования.

Во всех обществах кредит выступает как система денежных отношений, связанных с временным перераспределением части свободных средств предприятий, организаций и населения, как правило, в форме банковского кредита.

Банковский кредит является источником дополнительных ресурсов предприятий всех форм собственности, который используется для обновления основных фондов и их расширение, формирование оборотных фондов и фондов обращения.

Для обеспечения постоянного производства и его воспроизведения во все больших размерах, обеспечение постоянного кругооборота капитала предприятий необходимо иметь резерв средств, который используется для проведения расчетов по заработной плате, оплаты за материалы, сырье и т. Если резерва на предприятии нет, так оно занимает деньги в кредит.

Кредит выступает как ускоритель процесса воспроизводства производства, оборачиваемости средств, как регулятор денежного обращения, изменяя наличные деньги в обращении за безналичные расчеты и как обеспечивал рационального использования денежных резервов.

Банки - это учреждения, специальной функцией которых является посредничество в кредите. Ведь, с одной стороны, они мобилизуют и концентрируют свободные денежные средства, а с другой, направляют их через кредит в различные отрасли хозяйства. Функция банков заключается не только в посредничестве, но и в том, что доходы предприятий и сохранения населения, накапливаясь, составляют кредитные ресурсы, которые затем направляются в форме кредитов на воспроизводство производства и пополнение оборотных средств.

Предоставление кредитов - не только отличительная функция банка как особого предприятия, но и основной источник прибыли. Таким образом, чтобы увеличить сумму прибыли, банкам необходимо увеличить объемы кредитования субъектов предпринимательства. Но кредитный риск, который является решающим банковским риском, сдерживает рост портфеля кредитов банков и обусловливает их осторожность в кредитной политике. Поэтому актуальной проблемой банка является оценка кредитоспособности клиента. В данный момент существует достаточно много вариантов решения данного вопроса. Однако проблема, на наш взгляд, заключается не в подходе к оценке способности клиента возвращать кредит, а в том факте, что независимо от применяемой методики в большинстве случаев клиенты признаются неплатежеспособными и получают отказ в кредите. Так или иначе, потенциального заемщика рассматривают с точки зрения наличия его собственных средств, которых оказывается недостаточно вследствие жесткого налогообложения, конкуренции.

Одним из наиболее эффективных и применяемых в банковской практике способов обеспечения возврата кредита является залог. Разновидностью залогового обеспечения кредита является ипотека, суть которой заключается в одновременном отнесении к предмету залога как недвижимого имущества, так и земельного участка, на котором оно расположено. Принятый в отечественной практике подход базируется на разделительной оценке земельного участка и объекта недвижимости, расположенной на нем. На наш взгляд, такой подход является некорректным. Под целостным объектом недвижимости следует понимать земельный участок с расположенными на нем зданиями и сооружениями. В отдельных случаях предметом залога может выступать право аренды этого земельного участка.

Правовые отношения между заемщиком-залогодателем и банком-залогодержателем, которые возникают при обращении взыскания на заложенное имущество, во многом определяют и суть экономических отношений. Согласно общей практики, суд, установив факт неисполнения обязательств по кредитному договору, дает разрешение на реализацию предмета заклада и удовлетворения требований банка из стоимости реализованного недвижимого имущества.

Предполагается и внесудебная реализация заложенной недвижимости, осуществляется на основе специальной, нотариально заверенного соглашения сторон кредитного договора. Такое соглашение может быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Совершенно очевидно, что существующая практика предусматривает двукратное проведение оценки залога. Первый - при оформлении кредитного договора с целью установления соотношения "кредит-залог" и определения достаточности обеспечения покрытия всех расходов банка-залогодержателя в случае обращения взыскания на заложенное имущество. Второй - при фактическом обращении взыскания с целью проведения распродажи заложенного имущества на открытых аукционах. Разумеется, обращение взыскания на заложенное имущество является крайней мерой. Стороны сначала ориентируются на выполнение договорных обязательств. Но сама процедура оценки предполагает тщательное обоснование банком всех параметров кредитной сделки. Одним из основных параметров такого соглашения является кредитная ставка.

При установлении кредитных ставок необходимо учитывать то обстоятельство, что заемный капитал, при прочих равных условиях, приводит к росту рыночной стоимости недвижимости. Это следует как из общей модели средневзвешенной стоимости капитала, так и с ожидаемой изменения прибыли и рост нормы доходности. Если собственный и заемный капитал пропорционально влияют на рост стоимости недвижимости, то кредитор, очевидно, имеет право претендовать на определенные дивиденды от такого роста.

Обобщающим показателем изменения стоимости недвижимости является общий коэффициент капитализации, который определяется как норма доходности собственного капитала, скорректированная с учетом:

амортизационных отчислений в счет погашения кредита;

величины, учитывающий будущее увеличение доли собственного капитала в собственности;

изменения стоимости собственности;

изменения прибыли.

По сути, для анализа изменения стоимости недвижимости здесь целесообразно применить ипотечно-инвестиционные модели, которые позволяют установить взаимосвязь между коэффициентом общей капитализации, настоящей стоимости потока доходов, реверсии и условий финансирования. На наш взгляд, наиболее корректной для решения данной задачи является модель Эллвуда. Основная идея Эллвуда заключается в том, что инвестиции в недвижимость рассматриваются как комбинация заемных и собственных средств, возврат которых должно быть обеспечено прибылью и реверсией. Результатом оценки собственности по Эллвуда является четкое определение того, что могут ожидать от нее кредитор и инвестор собственного капитала.

Экономическое содержание интереса заемщика вполне очевиден. Он заключается в максимизации прибыли. А в чем же заключается экономическое содержание интереса кредитора? Если кредитная ставка не связана с изменением стоимости недвижимости, то, очевидно, в этом отношении никакого экономического интереса кредитор не имеет. Экономическое содержание интереса может заключаться только в повышении кредитной ставки при повышении стоимости недвижимости.

Кроме того, при установлении кредитной ставки нужно учитывать и то обстоятельство, что заемный капитал определяет выгоды при возможной продаже собственности. В этом случае вполне вероятно, что реализована недвижимость, увеличена в цене за счет заемного капитала, будет направлена на возмещение претензий кредитора.

В общем виде модель Эллвуда устанавливает взаимосвязь между общим коэффициентом капитализации изменяющейся долей заемного капитала, коэффициентом капитализации для заемного капитала, нормой отдачи собственного капитала и условиями погашения кредита.

Первоначально определяется общий коэффициент капитализации, учитывающий условия кредитного финансирования. Однако за период владения кредитом происходит, как правило, изменение стоимости недвижимости и увеличение или уменьшение прибыли.

При разделении объектов недвижимости, как это принято в отечественной практике, отдельно на здания, сооружения и земельные участки метод прямой капитализации применяется только в отношении денежных потоков, к которым можно отнести рентный доход (дифрента первого рода, обусловленная месторасположением объекта недвижимости) или потоком арендных платежей. Эти денежные потоки определяют стоимость земельного участка, на чем, в частности, и построены существующие нормативно-методические документы в части оценки земли. Приведение финансовых потоков, обусловленных конкретной хозяйственной деятельностью, необходимо осуществлять с помощью процедуры дисконтирования. По крайней мере, применение процедуры прямой капитализации к смешанным, неравномерно распределенных денежных потоков будет ошибочным. Все это требует уточнения методологических принципов проведения финансовых потоков. Однако данные методологические противоречия существенного значения не имеют.

Механизм взаимной увязки кредитной ставки, изменения стоимости недвижимости и прибыли заемщика позволяет более четко определить экономические интересы банка при ипотечном кредитовании. Разумеется, реализация механизма потребует дополнительной информации о прогнозной и фактической динамику экономических показателей заемщика. Для этого банкам необходимо развивать собственную экспертную службу, которая должна стать центральным структурным подразделением при ипотечном кредитовании.

В этом аспекте возникает вопрос, а какой же банк будет проводить ипотечное кредитование? Сегодня банки Украины не проводят этих операций, показателем этого является то, что из общей суммы кредитных вложений субъектов хозяйствования Украины наибольший удельный вес имеют краткосрочные кредиты, а на долю долгосрочных кредитов приходится их третья часть. При этом из общей суммы кредитов долгосрочные кредитные вложения в сельское хозяйство - как в национальной, так и в иностранной валюте - составляют не более 10%. Разумеется, с такими вложениями в сельское хозяйство реформировать его невозможно. Необходима государственная поддержка сельского хозяйства.

По нашему мнению, нужно создать или специализированный государственный ипотечный банк, или акционерный с контрольным пакетом акций государства в нем. Комментарии излишни; фермер еще более отдалился от возможности получить кредит и только внедрение ипотечного кредитования и создание соответствующего банка позволило бы воспроизвести эффективного собственника земли.

Наряду с этим крайне необходима государственная стратегия преобразований в сельскохозяйственном производстве, основой которых должны стать:

всесторонняя научно обоснованная стратегия проведения восстановления сельскохозяйственного производства;

последовательность ее осуществления при постоянном анализе результатов, оценки и обеспечения проведения и внесения необходимых корректив;

комплексное взаимную увязку работ по восстановлению сельхозпроизводства как на государственном, так и местном уровнях;

система государственного регулирования сельскохозяйственного производства с определением приоритетов и этапов его экономического развития;

ориентиры социальной направленности проводимых преобразований;

четкая и ясная цель преобразований, поняла как крестьянам, так и обществу в целом и поддерживаемая ими.

 
< Предыдущая   СОДЕРЖАНИЕ   Следующая >
 
Предметы
Агропромышленность
Банковское дело
БЖД
Бухучет и аудит
География
Документоведение
Естествознание
Журналистика
Инвестирование
Информатика
История
Культурология
Литература
Логика
Логистика
Маркетинг
Математика, химия, физика
Медицина
Менеджмент
Недвижимость
Педагогика
Политология
Политэкономия
Право
Психология
Региональная экономика
Религиоведение
Риторика
Социология
Статистика
Страховое дело
Техника
Товароведение
Туризм
Философия
Финансы
Экология
Экономика
Этика и эстетика
Прочее