Меню
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Главная arrow Политэкономия arrow Основы экономической теории

Рынок недвижимости и его инфраструктура

В переходный период происходит становление нового сектора рыночной экономики - рынка недвижимости. Этот рынок тесно взаимодействует с другими секторами финансового рынка, а именно с рынками капитала, ценных бумаг, инвестиционных ресурсов. На рынке недвижимости аккумулируются значительные денежные средства, которые активно участвуют в перетока капитала и обеспечивают выравнивание средней нормы дохода.

Становление рынка недвижимости стало осуществляться в условиях трансформационных преобразований государственной собственности, в процессе разгосударствления и приватизации. В этих условиях недвижимость начинает приобретать свойства товара и капитала. Долгое время экономическая теория не рассматривала "недвижимость" как особую категорию, потому что в административной экономике она не имела экономической ценности. Однако в процессе экономических реформ становится понятным, что недвижимость является экономическим явлением, имеет специфические свойства товара и капитала, особые закономерности развития и функционирования. Сейчас недвижимость является полноправным объектом рыночных отношений. Вокруг нее складывается система гражданско-правовых отношений (государственная регистрация, ипотека, налогообложения и др.), Ее обслуживают многочисленные институты (государственные учреждения, риэлторы, оценщики, застройщики, финансовые учреждения и т. Д.), С ней активно взаимодействуют другие виды рынков (потребительских товаров, факторов производства, ценных бумаг, кредитных обязательств), от нее зависят механизмы рыночного ценообразования, инвестирования, сбережения в экономике в целом.

В современных условиях понятие недвижимости наиболее активно используют в правовой науке. Но без определения его экономического содержания очень трудно будет рационально регулировать отношения, возникающие в связи с недвижимой собственностью. В большинстве определений, сейчас используют в научной литературе, недвижимостью считают землю и все, что прочно, неразрывно связанное с ней естественным образом (леса, водоемы, недра) или действиями людей (здания, сооружения). Однако возникает вопрос, нужно разделять земельный и недвижимую собственность, какой характер связи существует между землей и всем тем, что создано на ней?

Впервые понятие недвижимости как особого объекта, отделенного от земельной собственности, появилось в ходе проведения Петром I реформы земельно-правовых отношений (1714), когда было узаконено единую основу землевладения, по которой имения (estate) стали основной формой собственности на землю . Все имущество, расположенное на земле имения (поземельная собственность), и саму землю стали называть недвижимым имуществом (real estate), или недвижимой собственностью (real property). Тем самым недвижимая собственность по своему значению шире, чем земельная собственность, поскольку включает последнюю как существенную часть. Для полного рассмотрения понятия недвижимости необходимо раскрыть особенности физического, экономического и правового связи земли и недвижимости.

Историческое происхождение недвижимости неразрывно связано с землей. Последняя является начальной формой недвижимости. Земля входит в состав недвижимости как земельный участок (территория), имеющий определенную площадь (размер), физические свойства (качество и состав почвы, рельеф, особые климатические условия) и местоположение (расстояние) относительно расположения источников сырья, поставщиков и потребителей, центров концентрации спроса, транспортных линий и т. д.

Физическая единство земли и недвижимости выражается в том, что капитальные вложения (здания, сооружения и др.), Которые создает человек, становятся улучшениями самой земли, ее физическими и экономическими свойствами. В этом случае к недвижимости относятся здания, сооружения, квартиры, помещения, то есть те вложения, существование которых без физической связи с землей. Но такая связь не является абсолютным, так как существует возможность физического перемещения (например, дачных домиков, гаражей, торговых киосков). Однако физическое перемещение не меняет природы недвижимости, поскольку ее объекты приобретают функциональных свойств только при их размещении на земле в определенном месте. Например, дача, расположенная внутри промышленной застройки, перестает соответствовать своему функциональному назначению и теряет свою полезность и стоимость. Итак, земля и другие объекты недвижимости находятся не только в физическом, но и в экономическом связи с землей. Это означает, что экономическая ценность земли зависит от тех объектов, которые на ней расположены, в свою очередь полезность и стоимость самой недвижимости определяется качественными характеристиками земли. Такая взаимосвязь позволяет рассматривать недвижимость в двух значениях. В широком смысле недвижимость представляет собой землю и все, что с ней прочно связано, в узком недвижимость - это только те объекты, которые непосредственно связаны с землей. Чисто экономическое содержание недвижимости можно определить как материально-вещественную форму капитала, сросшегося с землей. Двойственный подход дает возможность использовать различные способы регулирования, управления недвижимостью, механизмы ее оценки и налогообложения. Сейчас в Украине существуют различные институты регулирования недвижимой собственности. Например, Государственный комитет по земельным ресурсам регулирует земельные отношения. А проблемы недвижимости в узком смысле решает Государственный комитет по строительству и архитектуре и другие учреждения. Но настоящая экономическая природа недвижимости раскрывается только при определении ее в широком смысле, что позволяет выяснить специфические черты ее товарной формы.

Особая экономическая природа недвижимости связана с такой фундаментальным свойством земли, как ограниченность. Последняя означает, с одной стороны, абсолютную редкость (не воспроизводимость) земли как природного блага (в этом смысле альтернативная стоимость земли равна нулю), а с другой - ограниченные возможности воспроизведения тех объектов, которые расположены на земле.

Ограниченность приводит особые свойства товарной формы недвижимости. Одним из таких свойств является незыблемость (иммобильность) недвижимости. Это означает не только физическую невозможность передвижения, а прежде всего закреплено местоположение недвижимости, как объекта хозяйственного и правового оборота, в связи с чем состоят специфические формы торговли, возникает необходимость государственной регистрации, изменяются условия налогообложения. Владение недвижимостью, как неперемещаемыми капиталом, формирует у ее владельцев потребность в политической и экономической стабильности. Чем больше владельцев недвижимости, тем больше людей заинтересованы в процветании и порядка в стране, в рамках которой только и может существовать такое дорогое и ценное благо.

Следствием неперемищуваности становится косвенная мобильность, то есть ограниченные возможности функционального использования недвижимости. Это означает, что недвижимость не может сама переместиться в сферу наиболее выгодного использования, а наоборот, все остальные ресурсы должны привлекаться к ней. Ограниченность выражается в таких свойствах недвижимости, как продолжительность создания, высокая капиталоемкость, долгосрочность существования. Эти свойства влияют на степень эластичности спроса и предложения, оказываются в специфических рисках инвестирования, обусловливают возможность обособленного функционирования рынка аренды и пользования. Существенным свойством недвижимости как товара является ее неоднородность в форме объективной (например, различия качественных характеристик) и субъективной (существование различных преимуществ, желаний потребителей) дифференциации. В зависимости от степени неоднородности создаются рынки с различными признаками конкурентной среды (совершенный или несовершенный тип).

Для финансово-экономического оборота недвижимости важным свойством становится ее низкая ликвидность, то есть неспособность быстро превращаться в денежную форму. Недвижимость является одним из найнизьколиквидниших активов фирм и предприятий. Однако, в отличие от других низколиквидных товаров, недвижимость меньше подвержена инфляционного обесценения, в результате ее взаимосвязи с землей.

Именно потому, что недвижимость (вместе с землей) ограничен благом, она обладает способностью к рентоутворення Рента является "ценой привилегия" (Дж. С. Милль), которую имеют ограниченные блага. Это означает, что рента перестает быть феноменом только земли, а присуща любому ограниченному фактору производства. Существует экономическая рента уникальных и невоспроизводимых видов недвижимости (например, памятники архитектуры, истории и градостроительства).

Недвижимость, в отличие от других факторов хозяйственной деятельности, позволяет получать доход, который состоит из ренты (дохода от владения ограниченным благом), прибыли от капитала и ссудного процента на вложенный капитал. Все эти части дохода могут иметь различный удельный вес в общем доходе от недвижимости в зависимости от ее вида. Например, чем больше ценность недвижимости зависит от ее местоположения (такие виды, как торговые помещения, рестораны, офисы), тем больший вес в доходе имеет рента. Доход от производственной недвижимости в большей степени состоит из прибыли. А для инвестиционной недвижимости важное значение имеет возможность получить процент на капитал.

Для понимания особых черт недвижимости важное значение имеет раскрытие ее правового единства с землей. На рынке недвижимости продают не только материальные объекты, но и происходит обмен, распределение различных прав на них (пользования, собственности, управления, суперфиции, эмфитевзис), а также ограничений (сервитуты, Узус и др.) И обтяжувань (заведение, ипотека ). Это означает, что интерес, выгоды и ценность недвижимости определяются не только ее материально-вещественным характером, но и набором полномочий ("пучком прав»), возникающих в процессе владения ею. Согласно классической концепции все, что находится на и под землей, следует по ее юридическому судьбой. В некоторых государствах (например, Франция, Германия) эта концепция сохраняется как единый правовой режим функционирования земли и недвижимости. В большинстве стран утвердился принцип разграничения правовых механизмов регулирования собственности на землю, воздушное пространство, недра и недвижимость. Например, в Украине существуют отдельные законодательно-нормативные сферы и различные правовые режимы использования земельных ресурсов, воздушного пространства, водного бассейна, недр, лесных массивов, жилых домов.

Рынок недвижимости имеет свою особую структуру, включающую в себя совокупность отдельных частей и элементов, связанных определенным образом. В общем виде структуру рынка недвижимости в зависимости от критериев подхода можно представить следующим образом (рис. 20).

Рассмотрим эту схему подробнее. Прежде всего следует обратить внимание на разграничение рынка недвижимости на рынок земли и рынок физических объектов (зданий и сооружений, помещений). Такое разграничение обусловлено целостно-долевой единством земли и недвижимости.

Земля, как фундаментальный элемент недвижимости, может выступать объектом рыночных отношений, являясь средством производства (в сельскохозяйственном секторе), и пространственным базисом размещения всех других условий жизнедеятельности людей. Поэтому рынок земли имеет свою особую структурную организацию, которая включает рынок сельскохозяйственных земель и рынок ^ сельскохозяйственных земель. В последнем случае все земли делятся на земле жилой застройки, промышленности, транспорта и связи, технической инфраструктуры, коммерческого использования, общественного назначения и рекреационного использования. Для функционирования земельных отношений важное значение имеет характер обустройства земли. В зависимости от него формируются рынок застроенных и рынок незастроенных земельных участков.

Физические объекты, размещенные на земле, отличаются по техническим и строительными характеристиками: есть здания и сооружения. По своим функциональным свойствам они выделяются в самостоятельные объекты рыночного оборота и формируют рынок жилой недвижимости и рынок нежилой недвижимости. В первом случае недвижимость удовлетворяет потребности людей в жилье, отдыхе и развлечении (дачные, культурно-развлекательные, спортивные сооружения и здания), воспроизводстве здоровья (санаторно-курортные и медицинские здания), воспроизводстве социальных потребностей (учебные заведения, музеи, церкви, библиотеки и т. д.). На эти рынки в основном влияют законы рынка потребительских товаров. Во втором случае недвижимость существует в форме промышленных, сельскохозяйственных, транспортных зданий и сооружений, автозаправочных станций, ресторанов, офисов, торговых помещений и призвана обслуживать процесс производства благ или услуг. В этом случае процессы на рынке недвижимости регулируются закономерностями рынка факторов производства.

Различение рынка недвижимости по ее видам дополняется таким критерием как способ ее использования. Этот аспект позволяет выделить рынки потребительской, производственной, коммерческой, доходной и инвестиционной недвижимости. В этом случае главное значение имеет не сам вид недвижимости, а то, каким образом ее используют. Например, жилую недвижимость могут использовать как офис (коммерческая недвижимость) или для получения прибыли путем сдачи ее в аренду (доходная недвижимость). Если разделение недвижимости на потребительские блага и фактор производства обусловлен ее товарной форме, то существование инвестиционной недвижимости является следствием ее существования как капитала.

Любой вид недвижимости представляет собой капитальные вложения. Эта особенность выводит недвижимость на рынок инвестиционного блага. В чистом виде инвестиционные качества недвижимости сросшиеся с ее производственно-коммерческой форме, поскольку последняя функционирует как капитальный ресурс, то есть фактор роста стоимости. Однако как инвестиционное благо может выступать и потребительская недвижимость, поскольку она связана с вложением денежных средств (индивидуальным инвестированием), которые испытывают на себе влияние финансово-кредитных процессов (обесценивание денег, изменения процентных ставок, финансовые и кредитные риски и т. Д. ).

Рассмотрение недвижимости как инвестиционного блага дает возможность раскрыть еще один важный структурный аспект рынка, а именно - существование рынка доходной недвижимости. Критериями выделения данного сегмента рынка является, во-первых, исключительная способность недвижимости до создания дохода, а во-вторых, основной интерес (мотив) ее приобретения. Доходной недвижимостью является инвестиционная, поскольку она связана с увеличением стоимости. Но не вся инвестиционная недвижимость является доходной. Например недвижимость как фактор производства дает доход, но из-за замещения стоимости (амортизацию) и возмещение капитала в форме нормы прибыли. Если недвижимость способствует получению дохода вследствие производственно-хозяйственной деятельности, осуществляемой в ее пределах, а не связана непосредственно с самой недвижимостью, то последнюю следует определить как непроизводные.

Собственно доходной становится недвижимость, которая способна создавать прибыль не вследствие деятельности, осуществляемой в ее пространстве, а в результате особого отношения рынка к ее качеству как ограниченного блага. Иначе говоря, доходной недвижимостью есть такие объекты, которые способны обеспечить получение рентного дохода вследствие своего особого местоположения или ограниченных возможностей воспроизведения, в этом случае рыночной реакцией объекта является создание экономической ренты. Доходной всегда коммерческая недвижимость (что часто приводит к их отождествлению). Важным условием возникновения доходной недвижимости является рентоориентована поведение хозяйствующих субъектов. Это означает, что мотивом приобретения недвижимости становится ориентация на получение ренты (в форме арендной платы) или повышение стоимости недвижимости в результате изменения рыночной ситуации (спекулятивная недвижимость) .в этом случае доходной становится любая недвижимостью.

Каждый процесс, что происходит на рынке недвижимости, обязательно связан с приобретением различных прав. Именно поэтому рынок недвижимости называют рынком прав на объекты недвижимости. А различные способы осуществления полномочий формируют особую структуру рынка. Для переходной экономики Украины эти процессы являются самыми актуальными, поскольку основные преобразования касаются именно трансформации прав собственности.

В зависимости от спецификаций прав собственности ("пучка полномочий") рынок недвижимости делится на два основных сегмента - рынок полных прав владения (прав собственности) и рынок прав пользования.

В первом случае речь идет о рынке, на котором осуществляется весь набор полномочий собственника (например, купля-продажа недвижимости). На этом рынке право собственности на недвижимость может выступать с определенными ограничениями или отягощениями. Например, при совместном владении супругами квартирой возникают определенные ограничения при ее продаже. Владение недвижимостью (особенно землей) могут быть ограничены разного рода сервитута, то есть правом третьих лиц пользоваться чужой собственностью определенным образом (например, разрешить проход, проезд по земельному участку, обеспечить доступ к системе канализации, возможность размещать рекламу, аэронавигационное оборудование и др.). При передаче недвижимости в залог возникают обременения при любых операций, осуществляемых с ней, тем самым возникает рынок заложенных объектов недвижимости. Особые условия владения недвижимости возникают при создании кондоминиумов, то есть объединение собственников жилых квартир на принципах полных прав собственности на квартиру и совместно-долевого владения нежилыми помещениями дома.

На рынке прав пользования недвижимостью продаются и покупаются условия, сроки, плата и имущественные права, связанные с использованием объектов недвижимости. Формами такого рынка выступают рынки аренды, субаренды, суперфиции (унаследованного и отчуждаемого права длительного пользования), эмфитевзиса (права бессрочной и унаследованной аренды), узуфрукту (право неотчуждаемы и унаследованного пользования или проживания с присвоением выгоды из предмета недвижимости, но без права изменения его ), лизингового пользования и концессий.

Существование рынка прав на объекты недвижимости обуславливает наличие трансакционных издержек, которые обеспечивают эффективное формирование, комбинирования и перераспределение пучка полномочий. Большая величина трансакционных издержек приводит к удорожанию процесса формирования и распределения прав собственности и как следствие - к уменьшению экономической выгоды от их использования. Именно вследствие этого на рынке недвижимости начинают формироваться особые услуги, экономят трансакционные издержки (по времени и альтернативными издержками), берут на себя риски и защита правомочия. Это способствует созданию особого рынка услуг и операций с недвижимостью (риэлтерских, оценочных, ипотечных, финансовых, страховых и др.).

Исключительной особенностью рынка недвижимости является его распределение по пространственным критерию (масштабом охвата) на общенациональный, региональный и локальный сектора.

Общенациональный аспект рынка недвижимости связан с общими макроэкономическими тенденциями его развития, отражает общие условия финансирования и кредитования, прогнозирования экономико-политического риска, формирования законодательной политики и др. Региональный рынок недвижимости связан с переливами капитала между регионами страны. Этот рынок позволяет выделять инвестиционно привлекательные регионы для вложения в недвижимость. Главными факторами этого рынка является социально-экономическая, экологическая, демографическая ситуация в конкретном регионе, перспективы развития деловой активности, местные условия для финансирования и кредитования.

Однако основные процессы, определяющие развитие и функционирование рынка недвижимости, происходящих на локальном уровне. Рынок недвижимости в отличие от рынка других товаров имеет ярко выраженный локальный характер, где формируются такие его основные характеристики, как цена, спрос и предложение. Особое значение на локальном уровне имеют рынки городской (муниципальной) недвижимости, в процессе разгосударствления собственности эти рынки стали основными объектами регулирования местных органов власти, источником пополнения их бюджетов. Основными факторами для формирования этих рынков выступают политическая ориентация местной власти (рыночная или нерыночная), концентрация потребительского спроса, транспортная доступность и т. Д.

Эффективное функционирование рынка недвижимости невозможно без активного вмешательства государства. Необходимость специального государственного регулирования обусловлена особенностями экономико-правового оборота недвижимости. Во-первых, для нормального функционирования неподвижных экономических ресурсов влияние государства имеет значительно увеличиваться, поскольку им труднее найти способы эффективного функционирования и защитить свою физическую и экономико-правовой иммобильность, чем другим перемещаемым ресурсам. Во-вторых, недвижимость в любом своем виде связана с землей, которая, будучи естественной монополией, всегда привлекает большое количество желающих присвоить ее уникальный доход в форме ренты. В-третьих, недвижимость прямо или косвенно связана со многими другими природными и общественными явлениями (природными ресурсами, экологическим состоянием окружающей среды, человеческим существования и др.). В-четвертых, в недвижимости сконцентрирована значительная часть общественного и индивидуального богатства, глубоко влияет на воспроизводственные процессы в экономике (ценовые пропорции, деловые циклы, инвестирования и сбережения).

Недвижимость навсегда "прописана" в рамках определенного государственного и никогда не может быть перемещена за его пределы. Это означает, что государству небезразлично, как складываются поносы на этом рынке, насколько гарантированы интересы и права владельцев недвижимости и всех других членов общества, как преодолеть возможные конфликты и противоречия, возникающие в связи с владением и пользованием недвижимостью.

Недвижимость является жильем людей. Поэтому от качества строительных материалов и технологий во многом зависит здоровье и благополучие людей. Это требует от государства строгого контроля за строительно-техническими параметрами недвижимости. С этой целью разрабатывают специальные строительные нормативы, которые являются общеобязательной условием строительства независимо от формы собственности. Кроме того, в недвижимости предъявляют особые градостроительные и архитектурные требования, определяются специальными нормативами градостроительства, правилами застройки, решениями органов местного самоуправления. Эти требования касаются охраны памятников истории и культуры, окружающей среды, законных прав и интересов граждан и юридических лиц при размещении объектов на конкретном земельном участке.

Рынок недвижимости является институционально-организованной структурой. Это означает, что на нем представлены разного рода институты посредников (Риэлтерство, оценки, аудиторства, ипотеки и т. Д.) И их учреждения (банки, страховые компании, агентства и др.). Институты посредников на первом этапе самостоятельно упорядочивают свою деятельность, но затем они нуждаются в защите и контроля со стороны государства, поскольку между самими институтами могут возникать различные противоречия и конфликты, связанные с получением дополнительной прибыли от их деятельности. Например, на рынке недвижимости продолжается борьба за предоставление оценочных услуг между риэлтерскими, аудиторскими и оценочными фирмами. Институт нотариата и товарные биржи соревнуются за право оформления договоров купли-продажи недвижимости.

Как мы уже выяснили, фундаментальным элементом недвижимости является земля, которая составляет естественную монополию, дает возможность присваивать в долгосрочном периоде экономическую ренту. Вследствие этого всегда существует сильный стимул распоряжаться землей. Поэтому государство активно регулирует всю систему земельных отношений. Государственное регулирование земельных отношений осуществляется с целью создания условий для рационального использования и охраны земель, равноправного развития всех форм собственности на землю и хозяйствования на ней, эффективного перераспределения земель по видам деятельности, контроля за порядком отчуждения земель и др. Эти стороны земельных отношений регулирует Земельный кодекс Украины, другие законодательные и нормативные документы. Кроме того, существуют отдельные правовые нормативы, определяющие порядок использования таких видов недвижимости, как леса (Лесной кодекс Украины), недра (Кодекс Украины о недрах), водные бассейны (Водный кодекс Украины), воздушное пространство (Воздушный кодекс Украины).

Важной функцией государства на рынке недвижимости является спецификация прав собственности на различные объекты. Особенность недвижимости такова, что ее товарная форма не может быть доставлена в покупателя (потребителя) вследствие своей незыблемости, следовательно должны быть четко санкционированные все права, возникающие в связи с владением и пользованием недвижимостью. Эту роль государство выполняет посредством регистрации прав на объекты недвижимости. Основные функции государственной регистрации заключаются в обеспечении государственной гарантии и защиты зарегистрированных прав; повышении надежности имущественных операций с недвижимостью (за счет полноты и достоверности информации о правах и технико-экономические характеристики, концентрации всей информации в едином государственном органе) содействии инвестиционным и кредитным процессам (например, регистрация обязательств по ипотеке предотвращать злоупотребления правами кредитора и заемщика); создании информационной базы для налогообложения недвижимости, планирование развития населенных пунктов и др.

Сейчас в Украине происходит процесс становления новой системы регистрации, предложенная и обсуждается Концепция создания Национальной системы регистрации прав на недвижимость, которая построена на методологической основе единства земли и недвижимости, соответствует объективной логике института регистрации, отражает реальные практические потребности спецификации правомочий и закономерности функционирования рынка недвижимости в целом.

Мера развитости рынка недвижимости во многом зависит от формирования его инфраструктуры, включающей в себя различные операции и услуги, предоставляемые на нем.

Сейчас в Украине в рыночной структуре наиболее существенными являются риэлтерские услуги. Деятельность риэлтерских услуг связана с теми видами трансакционных издержек, возникающих в связи с уборкой, обработкой информации, подбором необходимых вариантов, обеспечением достоверности сведений о покупателях, продавцах, спрос, предложения, цены. Именно на этапе этой деятельности начинается процесс страхования и защита правомочий как реального, так и потенциального владельца.

Оценочные услуги на рынке недвижимости является следствием стоимостной природы самого блага. Приобретаемая недвижимость, продается, обменивается, инвестируется и т. Д., Имеет денежное выражение, а следовательно, требует своей оценки. Оценка недвижимости - это способ выражения ее реальной ценности в зависимости от цели действия (купля-продажа, залог, сдача в аренду, предоставление инвестиций и др.).

Страховые услуги на рынке недвижимости выполняют две функции. Первая предотвращает обесценивание недвижимости, связанной с риском функционирования самого объекта (возможность его физического уничтожения) и условиями его хозяйственного оборота (производственные риски). Вторая функция обеспечивает страхование юридической правомочности, связанной с недоброкачественным выполнением обязанностей по договорам или ненадлежащим осуществлением операций. Перспективным развитием страхования должны стать услуги по страхованию отдельных видов рыночных рисков (предпринимательских, коммерческих, финансовых, законодательных и др.).

Кредитование на рынке недвижимости - это деятельность специализированных учреждений, обеспечивающих владельцев недвижимости заемными средствами, во-первых, под залог недвижимости (краткосрочное кредитование), а во-вторых, для строительства или для приобретения недвижимости (собственно ипотечное кредитование).

Услуги по финансированию отличаются своим содержанием от кредитования таким параметрам, как условия, сроки, последствия. Процесс финансирования не предусматривает возврата вложенной суммы с процентом, а рассчитан на получение прибыли от самого объекта недвижимости. Например, форвардное финансирования инвестором означает продажу объекта недвижимости по цене ниже рыночной, но с последующим распределением прибыли, содержится, между застройщиком и инвестором. Особую роль при инвестировании в недвижимость выполняет девелопер. В современном понимании это субъект, который осуществляет источников, форм финансирования и обеспечивает эффективный механизм возврата финансовых ресурсов. Девелоперские услуги обеспечивают использование финансовых ресурсов только для целей развития или изменения объекта недвижимости (это может быть земля под застройку, строительство или реконструкция зданий).

Управленческие (доверительные) услуги предусматривают выполнение определенных функций по распоряжению недвижимостью по поручению владельца. Такие услуги могут иметь характер доверительного управления, в этом случае одна сторона (владелец или совладелец) передает другой стороне (доверительному управляющему) определенные полномочия по договору. В другом случае управление осуществляет определенный субъект - менеджер, специализирующийся на работе на рынке недвижимости. Его главная функция заключается в управлении недвижимостью с целью получения прибыли от ее функционирования, в развитых странах существуют специальные инвестиционные трасты (фонды), специализирующихся только на доверительном управлении недвижимостью. Например, известный финансист Дж. Сорос свои первые весомые капиталы получил от операций в трасте инвестирования в недвижимость (REIT).

Регистрационные услуги включают два аспекта: регистрацию технических параметров объектов недвижимости и регистрации прав на их владение. В первом случае систематизируется информация о физических характеристиках объекта (его конструктивные особенности, наличие инженерного оборудования, техническое состояние, площадь которую он занимает, наличие земельного участка и т. Д.). Во втором случае фиксируется законность титула собственности. Главным критерием этой услуги является высокая степень гарантии и защищенность права собственности, надежности и безопасности операций с недвижимостью. Такая мера гарантии обеспечивается государственным контролем.

 
< Предыдущая   СОДЕРЖАНИЕ   Следующая >
 
Предметы
Агропромышленность
Банковское дело
БЖД
Бухучет и аудит
География
Документоведение
Естествознание
Журналистика
Инвестирование
Информатика
История
Культурология
Литература
Логика
Логистика
Маркетинг
Математика, химия, физика
Медицина
Менеджмент
Недвижимость
Педагогика
Политология
Политэкономия
Право
Психология
Региональная экономика
Религиоведение
Риторика
Социология
Статистика
Страховое дело
Техника
Товароведение
Туризм
Философия
Финансы
Экология
Экономика
Этика и эстетика
Прочее