Аренда земли

Аренда земли в нашем государстве как форма производственных отношений на селе впервые юридически была закреплена Земельным кодексом Украины в 1992г. Однако в соответствии с его нормами наиболее важные звенья арендных отношений регулировались государством, было свидетельством недостаточного уровня развития отношений собственности вообще и отсутствия четкого определения понятия права собственности на землю в частности.

Не было должного ответственности за ее состояние и результаты использования. С принятием ряда нормативно-правовых актов по дальнейшему совершенствованию земельных отношений создан необходимую среду для внедрения арендных земельных отношений рыночного типа. Юридически такие отношения были закреплены Законом Украины "Об аренде земли" (октябрь 1998) и нашли дальнейшее совершенствование в Законе Украины "О внесении изменений в Закон Украины" Об аренде земли "" (октябрь 2003).

Арендные земельные отношения рассматриваются как один из важных рычагов улучшения использования земли благодаря ее концентрации в руках тех сельскохозяйственных товаропроизводителей, которые способны рационально использовать этот основное средство производства.

Аренда земли - это основанная на договоре передача ее владельцем во временное (срочное) владение и пользование другим физическим или юридическим лицам за соответствующую плату, которую называют арендной.

Объектом аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц Украины, территориальных общин (коммунальная собственность), а также государства.

Указанные собственники земельных участков одновременно и арендодателями. Скажем, арендодателями земель, находящихся в собственности территориальных общин, являются органы местного самоуправления: сельские, поселковые, городские советы, а земель, находящихся в государственной собственности, - районные и областные государственные администрации, Совет Министров АРК, Кабинет Министров Украины в пределах их полномочий. Арендодатели имеют право сдавать землю в аренду на срок до 50 лет. Конкретный срок аренды определяется по согласованию сторон.

Право на аренду земли имеют граждане и юридические лица Украины и ее религиозные и общественные организации, иностранные государства, иностранные юридические и физические лица, лица без гражданства.

Законом предусмотрено, что арендаторами земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства могут быть только те юридические лица, учредительными документами которых предусмотрено осуществление этого вида деятельности, а также физические лица, имеющие соответствующую квалификацию или опыт работы в сельском хозяйстве.

В рыночной экономике широко используется право залога земельных участков и их субаренда. Но при этом должны соблюдаться определенные юридические нормы такого использования. Так, земельный участок, обремененный залогом, может быть передана в аренду только в случае согласия залогодержателя.

Что же касается субаренды земельных участков, то согласно Закону Украины "Об аренде земли" она может иметь место в случае, если это предусмотрено договором аренды или с письменного согласия арендодателя без изменения целевого назначения земельных участков. Договор субаренды не должен противоречить договору аренды, а следовательно, срок субаренды не может быть больше срок аренды. В случае прекращения действия договора аренды прекращается и договор субаренды.

Арендные отношения между арендодателями земельных участков и арендаторами регулируются договором аренды, который заключается в письменной форме. Неотъемлемой составляющей его является план (схема) земельного участка.

Существенными условиями договора аренды земельных участков является объект аренды, местоположение и размер земельного участка; срок договора аренды; арендная плата с указанием ее размера, индексации, формы платежа, сроков, порядок просмотра и ответственность за неуплату; условия передачи права аренды земли в залог и внесения в уставный капитал; целевое назначение и условия использования и сохранения качества земли; условия и срок передачи земельного участка арендатору; условия и сроки возврата земельного участка арендодателю; существующие ограничения и обременения по ее использованию; сторона несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части; ответственность сторон.

Важно знать, что отсутствие в договоре аренды хотя бы одного из существенных условий является основанием для отказа в его государственной регистрации, без которой договор не вступает в силу. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения условий договора.

Учитывая существенные условия договора аренды становится очевидным, что арендные земельные отношения имеют разносторонний и сложный характер, поскольку учитывают многие производственные, социальные и даже личностных факторов. Скажем, при заключении арендного соглашения достаточно сложным для решения является вопрос определения срока аренды. Арендаторы заинтересованы в длительном сроке аренды, тогда как арендодатели, будучи не уверенными в соблюдении арендаторами условий аренды, ориентируются на менее длительный срок.

Все же следует отметить такой важное обстоятельство: с развитием масштабных арендных отношений с 2001г. Наблюдается тенденция к увеличению количества договоров аренды с большим сроком их действия. Если в 2001г. Было заключено договоров аренды со сроком их действия на 1 - 3 года 45,7%, то на 1.01.2014 - только 4,0%, сроком на 4 - 5 лет - • соответственно 41,2 и 37, 8%, 6 - 10 лет - 11,3 и 43,7% и на более 10 лет - 1,8 и 14,5%.

Причем, как отмечалось, договоры аренды обязательно должны заключаться в письменной форме. Например, в других странах, в частности в США, договор аренды может быть заключен даже устно, без юридического оформления, причем в большинстве случаев сроком на один год, что позволяет арендодателям и арендаторам значительно расширить возможности выбора партнеров, найти для себя более выгодные варианты. Однако в некоторых странах предусмотрены минимальные сроки аренды, например, в Ирландии - 3 года, Греции - 4, Нидерландах - 6, Болгарии и Франции - 9 лет.

Арендатор должен четко осознавать свою ответственность. Эффективной аренда земли может быть только тогда, когда арендатор имеет достаточное количество материальных ресурсов и рабочей силы, чтобы обеспечить конкурентоспособность своей продукции. Иными словами, аренда должна быть прибыльной и экономически выгодной как для арендодателя, так и для арендатора.

Одним из самых важных вопросов арендных отношений является определение арендной платы. Ее уровень зависит от ряда факторов: качества (плодородия) земельного участка, его местоположения, цен на сельскохозяйственную продукцию, которая производится на арендованной земле, спроса на этот ресурс и предложения его в соответствующем географическом регионе.

Арендная плата за земельный участок - это платеж, который арендатор платит арендодателю за владение и пользование земельным участком.

Размер, форма и сроки внесения арендной платы за земельные участки частной собственности устанавливаются по соглашению сторон. Между пересмотре арендной платы за земельные участки государственной собственности должно осуществляться один раз в три года.

Рис. 8.1. Арендные земельные отношения

Арендная плата может устанавливаться в различных формах: денежной, натуральной (по определенным количеством или долей урожая "ЧТО получается с арендованной земли) отработочной (предоставление различных услуг арендодателю) и смешанной, в которой могут быть объединены в определенных соотношениях указанные ранее формы арендной платы.

По состоянию на 1,01.2014 арендная плата в денежной форме была предусмотрена в 41,7% договоров, в натуральной форме (продукцией) - 55,1%, в отработочной форме - в 3,2% договоров. При этом сложилась положительная тенденция к увеличению доли договоров с денежной формой арендной платы и соответственно уменьшением доли договоров с натуральной и отработочной формами арендной платы. Например, в 2001 г.. Доля договоров с денежной арендной платой составляла лишь 13,9%, тогда как с натуральной оплатой - 77,4%, а отработочной - 8,7 %.

Суть денежной арендной платы заключается в том, что арендатор выплачивает арендодателю заранее определенную сумму денег за пользование землей и другим недвижимым имуществом. Такая форма арендной платы для обоих участников арендных отношений имеет как недостатки, так и преимущества.

Арендатору выгодно выплачивать фиксированную арендную плату деньгами, поскольку при этом условии он самостоятельно принимает управленческие решения по производству, а весь дополнительный доход от роста производительности земли и цен на продукцию остается в его распоряжении. Однако арендатор берет на себя и дополнительный риск от снижения цен на сельскохозяйственную продукцию, а также уменьшение объема ее производства в неурожайных года. Эта форма арендной платы для арендатора является одним из видов постоянных затрат, которые нужно покрыть независимо от того, который получен выручка от реализации продукции.

Фиксированная арендная плата выгодна тем арендодателям, которые не имеют опыта работы в сельском хозяйстве или не желают брать на себя частичные управленческие функции по ведению сельскохозяйственного производства, а также подвергать себя риску от возможного снижения доходов. Понятно, что они проигрывают тогда, творишь арендатор ведет производство высокоэффективно и когда улучшается конъюнктура на рынке сельскохозяйственных товаров.

Размер фиксированной денежной арендной платы можно определить различными способами, самый простой из которых - умножить среднюю для данного района норму дохода от земли (в процентах) на ее рыночную стоимость.

В нашей стране согласно Указу Президента Украины "О неотложных мерах по ускорению реформирования аграрного сектора экономики" (декабрь 1999) было рекомендовано устанавливать минимальную арендную плату в размере не менее 1 % денежной оценки арендованной земельной доли (пая), определенной по официальной методике. В последующие годы соответствующими решениями государственных органов минимальная арендная плата повышалась и в 2012 г.. Ее величину установленную на уровне 3 % от нормативной денежной оценки земли.

Фактическая арендная плата может быть больше минимально установленную и может выплачиваться в любой форме по соглашению сторон ^[1] .

В связи с определенными положительными сдвигами в развитии сельского хозяйства в конце 2000-х годов усилилась конкуренция на рынке аренды земли, что обусловило, с одной стороны, рост арендной платы в ряде регионов по сравнению с минимальным ее уровнем, а с другой - создало экономические условия для применения ипотеки сельскохозяйственных земель на базе использования права их аренды. Это открыло путь к ипотечному кредитованию сельскохозяйственных товаропроизводителей и наращивания ими инвестиционных ресурсов.

Следует отметить, что отечественным законодательством накладываются и определенные ограничения на величину арендной платы. В частности, Налоговым кодексом Украины предусмотрено, что годовая сумма арендной платы не может быть меньше для земель сельскохозяйственного назначения размера земельного налога, а для других категорий земель - трехкратного размера земельного налога.

В то же время арендная плата не может превышать 12% от нормативной денежной оценки земли, за исключением случаев определения арендатора на конкурсной основе. Налоговым кодексом также предусмотрено, что плата за субаренду земельных участков не может превышать арендной платы.

Фиксированную арендную плату можно определить также исходя из затрат собственника земли, основной элемент которых также базируется на рыночной стоимости земли и надежд норме прибыли (процент на вложенный капитал).

Если, скажем, вложенный фермером капитал на 1 га составляет 4 тыс. Долл. при процентной ставке 6%, то расходы фермера по этой статье составят 240 долл. К ним следует добавить (в расчете на 1 га) расходы на амортизационные отчисления из мелиоративных сооружений, ограждений, затраты на ремонт, налог на недвижимость, страхование.

Таким образом вычисляют всю сумму расходов собственника земли. Это будет той фиксированной денежной арендной платой, которую будет выплачивать арендатор за 1 га земли. Понятно, что эта арендная ставка будет колебаться в зависимости от спроса и предложения земли для аренды в данном регионе. Если есть избыток предложения и ограниченное количество желающих брать землю в аренду, то денежная арендная плата будет ниже рассчитанной, и наоборот.

Есть и другие способы определения фиксированной денежной арендной платы, скажем, исходя из денежной оценки той сельскохозяйственной продукции, получил бы владелец земли при условии, что он сдал бы ее в аренду за долю урожая.

Разновидностью такой формы арендной платы является гибкая денежная арендная плата Г, размер которой определяется по формуле

где Ф - фиксированная денежная арендная плата; И ц - индекс цен на продукцию, которая выращивается на арендованной земле, определяется делением фактической рыночной цены в текущем году на базовую цену, которая рассчитывается как средняя величина за последние годы на местном элеваторе (рынка) и в - индекс урожайности, которая определяется делением фактической урожайности на базовую, рассчитанную как средняя за последние годы.

По взаимному согласию арендодателя и арендатора в основу расчета можно положить только один из приведенных индексов. Но в любом варианте уровень базовых цен и базовой урожайности взаимно соглашается участниками арендных отношений.

Договоренность достигается быстро, если стороны убедились в обоюдной психологической совместимости, порядочности, честности, готовности идти навстречу друг другу в определении справедливых для обеих сторон условиях аренды. Преимущество гибкой денежной арендной платы для арендатора заключается в том, что она позволяет разделить возможный риск между арендодателем и арендатором.

В зарубежной практике по арендной плате долей полученного урожая землевладелец берет непосредственном участии в управлении производством в выборе культур для посева, установлении соотношения их площадей, определении количества внесения удобрений и ядохимикатов и т. В то же время землевладелец возмещает часть переменных затрат, непосредственно сказываются на увеличении урожайности сельскохозяйственных культур (семена, удобрения, химикаты).

Эти расходы распределяются между землевладельцем и арендатором в той же пропорции, что и полученная продукция. В свою очередь соотношение между долей продукции, которая передается собственнику земли в виде арендной платы, и тем, что остается в собственности арендатора, устанавливается в соответствии с соотношением потраченных ими ресурсов.

Наиболее вероятные расходы, которые несет землевладелец, - это налог на землю, капиталовложения в землю (амортизация и ремонт мелиоративных систем, ограждений), капитальные здания. Если эти расходы соотносятся с расходами арендатора на топливо и ремонт, наемную рабочую силу, машины и оборудование, оплату собственного труда, выплату процентов на текущие расходы, скажем, 30: 70, то это означает, что землевладелец может претендовать на 30% урожая, а арендатор - на 70%. В той же пропорции между ними будут распределены расходы на семена, минеральные удобрения, ядохимикаты.

Это соотношение является исходным для начала переговоров об уровне арендной землевладелец платы. Окончательное решение будет зависеть от позиции участников арендных отношений на рынке аренды земли в данной местности с обязательным учетом качества этой земли. Понятно, что при прочих равных условиях арендная плата долей урожая будет выше при сдаче в аренду лучших земель. Эта доля увеличивается также при росте спроса на аренду, и наоборот.

Во многих странах мира доля арендованных сельскохозяйственных земель в общей их площади высока и составляет 50% и более, например, в Канаде - 50, Германии - 62, Франции - 63%. В ряде стран их доля хоть и меньше, но достаточно значительной, чтобы утверждать о большой роли аренды земли в рациональной организации землепользования. Скажем, в Финляндии и Австрии доля арендованных земель составляет 22%, Дании - 23, Греции - 26, Испании - 28, Нидерландах и Португалии - по 30, Великобритании - 36, США - 39, Швеции - 45%.

• [1] В США в зависимости от штата арендная плата составляет от 1 до 10% рыночной цены земельных участков, в странах ЕС - 2,5 % от стоимости земли или в среднем до 25% урожая. Например, в Дании - 16-20%, в Швеции - 7-9% от стоимости реализованной продукции, во Франции - 600 кг пшеницы.