Понятие рынка земли

В рыночной экономике все факторы производства: земля, труд и капитал - должны функционировать как товар. Иначе, когда тот или иной ресурс, в данном случае земля, исключается из полноценного товарного обращения, это приводит к сужению действия законов товарного производства и делает невозможным достижение полного эффекта от создания новых форм хозяйствования на селе рыночного типа.

В нашей стране на законодательном уровне в основном решена проблема создания рынка средств производства, рабочей силы, ценных бумаг, финансовых ресурсов, информации, технологий. С принятием действующего земельного кодекса заложено правовую основу и для создания рынка земли. Его становление - это сложный процесс, обусловленный прежде всего политическим фактором.

Нередко существует не вполне правильное понимание сути рынка земли, которую часто трактуют слишком сужены, сводя ее только к купле-продаже. Но это ошибочное толкование рынка земли. Даже в странах с высокоорганизованными рыночными отношениями купли-продажи сельскохозяйственных земель носит ограниченный характер и составляет, по данным ряда исследователей, лишь 0,5-1% их общей площади.

Рынок земли - это гораздо более широкое понятие, в основе которого лежит юридическое признание земли капиталом и возможность осуществления физическими и юридическими лицами общепризнанных в мире земельных операций.

Итак, рынок земли можно определить как совокупность юридически-правовых и экономических отношений, возникающих между субъектами этого рынка в процессе рыночного оборота прав собственности на земельные участки, в результате которого происходит в условиях конкуренции изменение их собственника или землепользователя.

Рынок земли охватывает только такие рыночные операции, при которых смена собственника или землепользователя происходит на основе конкуренции между владельцами и приобретателями прав. К таким операциям можно отнести куплю-продажу земельных участков, мину, внесение земельных участков в уставные капиталы, аренду и ипотеку земли. К операциям нерыночного оборота прав собственников на землю есть основания отнести дарение, наследование, выкуп для общественных нужд.

Из приведенного определения рынка земли следует, что важнейшим условием становления полноценного рынка земли является утверждение частной собственности на землю, которое дает право владеть, пользоваться и распоряжаться ею. В то же время должны быть созданы условия для практической реализации этого права.

Скажем, владелец земельного участка должен иметь возможность свободно в рамках действующего законодательства использовать право распоряжения землей путем ее продажи, мены, передачи в залог и в складочный капитал и в аренду, совершать нерыночные операции - деревянные и наследования ^[1] .

Должно также быть экономическая мотивация выхода на земельный рынок продавцов земельных участков и их покупателей. При этом покупатели должны иметь соответствующую платежеспособность и возможность получать приемлемый для них доход от предпринимательской деятельности в сфере сельскохозяйственного производства. Это в свою очередь требует создания благоприятной экономической среды и инфраструктуры земельного рынка.

Реализация права собственности на землю позволяет осуществлять поиск более эффективного хозяина через куплю-продажу земли и ее аренду, привлекать дополнительные кредитные ресурсы через залог земли и получать дополнительные инвестиции благодаря так называемому связанном продажи земельных участков.

Мировой опыт, прежде всего Великобритании, утверждает, что продажа сельскохозяйственных земель нередко происходит именно таким способом, когда продана фермером земельный участок берется в долгосрочную аренду (не менее чем на 25 лет) и одновременно он инвестирует в развитие фермерского хозяйства обусловленную договором аренды долю вырученных от продажи средств. Цена на землю при этом несколько снижается (на 10 -15%), но в обмен на это фермер получает надежное финансовое источник осуществления капиталовложений в сельскохозяйственное производство.

Действующему Земельному кодексу реализована требование ст. 14 Конституции Украины о гарантиях права частной собственности на землю для всех субъектов хозяйствования и положения об их равенстве перед законом. С целью эволюционного развития рынка земли в нашем государстве, приобретение крестьянами, которые получили земельные участки в частную собственность, ощущение настоящего владельца указанного Закона наложен, как уже отмечалось, трехлетний мораторий на право купли-продажи земли.

Указанный мораторий неоднократно продлевался высшим законодательным органом Украины ^[2] . Последний срок его действия - январь 2013 Однако 20 ноября 2012 Верховной Радой Украины мораторий продлен до 1 января 2016 Понятно, что закон о рынке земли может быть принят после окончания срока действия моратория или его досрочной отмены.

Все же в сентябре 2011 г.. Был разработан проект такого закона, который прошел первое чтение. Однако с продлением моратория Верховная Рада не будет рассматривать данный проект, тем более, что во время его обсуждения широко распространено мнение о целесообразности принятия отдельного закона об обороте земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Однако стоит отметить Тех положениях закона, на которые должно быть обращено внимание в будущем при его разработке в силу ряда критических замечаний, которые были высказаны в научных и общественных кругах при обсуждении проекта данного закона.

Государственным агентством земельных ресурсов разработан и доработанный проект закона Украины "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в июле 2013, который существенно отличается от проекта закона "О рынке земель", который прошел, как уже отмечалось, первое чтение. На конец 2014 данный проект в Верховной Раде Украины еще не рассматривался.

Ключевыми положениями закона об обороте сельскохозяйственных земель, независимо в каком окончательном варианте он будет рано или поздно принятым, является определение круга субъектов обращения таких земель, то есть кто имеет право их продавать, а кто покупать; ограничение или запрещение продажи земель иностранцам; предельный размер земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут быть в частной собственности у одного лица и / или в аренде; ограничения по измельчения (парцелляции) земельных участков; ограничения по изменению их целевого назначения после заключения договора отчуждения; законодательное ограничение по недопущению спекулятивных операций в процессе купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения.

В контексте сказанного рассмотрим эти основные положения проекта закона, предложенного Государственным агентством земельных ресурсов. Отметим, что в научных и общественных кругах, среди производителей высказывается ряд критических замечаний по содержанию таких положений. Поэтому есть основания полагать, что в конечном итоге они могут быть существенно изменены и дополнены.

Проектом закона предусмотрено, что продавцами как субъектами оборота земель сельскохозяйственного назначения и прав на них, земельных паев, долей в праве общей собственности земельных участков могут быть только их владельцы, а • покупателями - государство в лице органов исполнительной власти, территориальные общины в лице сельских, поселковых и городских советов, Государственный земельный банк (в 2014 эта структура ликвидирована) и граждане Украины.

Однако проектом этого закона право приобретать землю сельскохозяйственного назначения предоставляется далеко не всем желающим, а гражданам Украины, которые зарегистрировались на официальном веб-портале центрального органа исполнительной власти, реализующего государственную политику в сфере земельных отношений; проживают не менее 3-х лет в населенном пункте, расположенном в радиусе до 20 км от земельного участка товары; намерены преимущественно собственной или семейной трудом вести на земельном участке самостоятельное товарное сельскохозяйственное производство; имеют опыт работы в сельском хозяйстве или занимаются ведением товарного сельскохозяйственного производства и зарегистрированы как физические лица - предприниматели или члены фермерского хозяйства.

Как видим, проектом закона предусматриваются достаточно жесткие требования к гражданам, которые желают купить земельный участок. Это положение проекта закона вызывает немало дискуссий о целесообразности смягчения таких требований.

Дискуссионным остаются и положения проекта о преимущественном праве на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в частной собственности. В частности, предусмотрено, что в первый период экспозиции ^[3] такое преимущественное право имеет государство и территориальные общины в указанной последовательности. Во второй период срока экспозиции преимущественное право на приобретение земельного участка имеют граждане Украины - владельцы смежных земельных участков и арендатор земельного участка в указанной последовательности. В случае продажи доли в праве общей собственности на земельный участок преимущественное право ее приобретения имеют совладельцы земельного участка, находящегося в общей собственности.

Проект закона четко определяет, что иностранцы, лица без гражданства, иностранные государства, международные правительственные и неправительственные организации, юридические лица не могут приобретать в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения, кроме вступления их в наследство по закону.

Предусмотрена и публичность волеизъявления продавцов и покупателей земельных участков по их приобретению. В частности, продавец земельного участка обращается в центральный орган исполнительной власти, регулирующим государственную политику в сфере земельных отношений, с сообщением о продаже земельного участка, в котором указывается его местоположение, характеристика и цена продажи. Указанный орган формирует выписку из Государственного земельного кадастра, в котором отмечается нормативная денежная оценка земли земельного участка и размещает на своем вебпортал объявления о продаже земельного участка на условиях продавца - цены продажи.

Важно, что в процессе торгов цена может быть повышена (лицом, хочет приобрести земельный участок) на сумму, кратную 10% от цены, указанной в объявлении. Понятно, что такая ситуация возникает тогда, когда о готовности приобрести земельный участок по объявленной цене сообщили не менее двух покупке. Предусмотрена также и такая норма: если в течение трех месяцев с даты опубликования объявления о продаже земельного участка по определенной в нем цене не нашлось покупателей, то цена продажи земельного участка снижается каждые три месяца на 10 %.

Принципиально важным и остро дискуссионным вопросом оборота сельскохозяйственных земель вопрос предельного размера земельного участка в собственности одного лица и / или в аренде. Проектом закона, как и в Земельном кодексе Украины, предполагается, что в частной собственности граждан Украины могут находиться земельные участки сельскохозяйственного назначения общей площадью до 100 га, кроме приобретения таких земельных участков в наследство по закону. Причем в общей площади земельного участка в частной собственности одного лица включается доля в собственности на земельный участок, на котором это лицо владеет на правах общей долевой собственности и / или на правах общей совместной собственности.

Эта норма проекта закона вызывает много дискуссий и расценивается неоднозначно. С одной стороны, это ограничивает движение земли к более эффективного собственника, а с другой - из-за неразвитости инфраструктуры рынка, низкой платежеспособности многих крестьян, которые могут эффективно работать на земле, но не в состоянии ее купить, существует угроза скупки земли людьми, которые имеют денежный капитал (а это не крестьяне), но самостоятельно работать на земле не будут.

Проектом закона предусмотрено ограничение и на площадь арендованных земель, может быть в пользовании одного лица с учетом лиц, связанных с ней отношениями контроля ^[4] - 100 тыс. Га. Причем площадь арендованных земель одним лицом не может превышать 20% площади сельскохозяйственных земель на территории района. Это важная норма проекта закона, которая направлена против латифундации сельскохозяйственных земель в Украине. Однако она также вызывает острые дискуссии среди ученых и производственников и возражения владельцев крупных агропромышленных холдингов. Следует отметить, что площадь в 100 тыс. Га ничем не обосновывается, хотя очевидно, что должны быть соответствующие научно аргументированные ограничители. Скажем, если речь идет о сахарный завод, то максимальная предельная площадь аренды им пашни должна быть такой, чтобы с учетом требований севооборота к выращиванию сахарной свеклы была достаточной для полной загрузки его мощностей ^[5] .

Дискуссионным является положение проекта закона, которым предусматривается, что срок аренды земель сельскохозяйственного назначения должен быть не менее 15 лет. Это большой срок, учитывая, что конкуренция на рынке аренды земли, усилилась в последние годы, заставляет холдинги повышать арендную плату и одновременно осуществлять социальные программы на селе, иначе крестьяне могут не продлить срок сдачи земли в аренду на следующий срок. Поэтому крайне важно не допустить "орендозакрипачення", установив ограничения не снизу, а. наоборот, сверху, то есть ограничение на максимальный срок аренды до 15 лет (а лучше - до 10 лет) с правом его продления по взаимному согласию сторон. Такого срока достаточно, чтобы окупить вложенные средства и получить желаемую экономическую выгоду.

Важным является положение проекта закона о запрете в течение 10 лет после заключения договора отчуждения, кроме отчуждения земельного участка для общественных нужд, изменять целевое назначение земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, ведения фермерского хозяйства, ведения подсобного хозяйства.

С введением рынка земли со всеми его составляющими крайне важно не допустить спекулятивных операций в процессе купли-продажи земельных участков, прежде всего сельскохозяйственного назначения, что может привести к росту стоимости аграрной продукции и прыжке инфляции. Здесь имеется в виду покупка земельного участка физическим или юридическим лицом для ее перепродажи в короткий срок по более высокой цене.

Чтобы предотвратить это, будущим законом следует предусмотреть внесение изменений в Декрет Кабинета Министров Украины "О государственной пошлине" (1993), которыми установить высокие ставки пошлины на доход от такого перепродажи, осуществляемого в течение пяти лет со дня заключения договора отчуждения, по которым этот участок перешел в собственность отчуждаемая. В частности, за отчуждение за первый год такая ставка может составлять 100% нормативной денежной оценки земельного участка; на второй год - 90, на третьей - 80, на четвертый - 70 и на пятый - 60%, шестой - 50 и т. д., десятый - 10 %.

В окончательном варианте закона возможны изменения в ставках пошлин, но главное - сохранить действенность принципа налогообложения доходов от перепродажи земли, чтобы ограничить спекулятивные прибыли. Зарубежный опыт убеждает в необходимости такого мероприятия, который одновременно и минимизировать спекулятивное передержка сельскохозяйственных угодий в состоянии неэффективного использования.

С принятием Закона Украины "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" станет возможной купля-продажа земельных участков для товарного сельскохозяйственного производства. В связи с этим особую актуальность приобретает проблема цен и ценообразования на источник. Для ее освещения важно четко выяснить сущность категории ренты.

В экономической теории под термином " экономическая рента " принято считать цену, которая уплачивается за использование земли или других природных ресурсов, количественно ограничены. Итак, когда речь идет о плате за использование земли, то в этом случае оперируют терминами "земельная рента", реже - "цена земельной ренты". Д. Рикардо под земельной рентой понимал ту часть продукта земли, которая уплачивается землевладельцу за пользование первоначальными и незыблемыми свойствами почвы ^[6] .

Важно знать, что земельная рента это еще не цена земли (земельного участка).

Цена земли - это капитализированная земельная рента.

Земельная рента существует потому, что земля не просто количественно ограничена, а ограничена абсолютно, то есть так, что общество не может ни в краткосрочном, ни в долгосрочном периодах предложить земли (земельных участков) больше, чем ее существует вообще. Именно по этой причине в макроэкономическом аспекте земля имеет абсолютно неэластичное предложение. Это означает, что во времени предложение земли не может быть увеличено, оно остается постоянным или уменьшается. Меняется только спрос на землю, поэтому растет или снижается земельная рента, следовательно, и цена земли ^[7] (рис. 8.2).

Кривая SS на рис. 8.2 отражает абсолютно неэластичное предложение земли. Ведь ее как природного тела не может быть больше в хозяйственном обороте, чем есть в действительности. Именно указанная особенность предложения земли порождает различие рентных платежей от других источников дохода - заработной платы, процента и прибыли.

Рис. 8.2. Спрос и предложение на землю и величина земельной ренты

При полном неэластичности предложения спрос на землю на макроуровне является, по сути, единственным фактором, определяющим величину земельной ренты. Если спрос растет с D 2 до D 1, тогда земельная рента также растет с Р 2 до Р 1. Уменьшение спроса на землю в D 3 обусловливает и снижение величины земельной ренты в Р 3, а следовательно, и цены земли.

Земля является особым товаром и не только из-за реальной отсутствие ее заменителей, полную неэластичность предложения, но и потому, что такая неэластичность порождает так называемую пассивность земельной ренты, рост или снижение которой не производит никакого влияния на количество предложения земли, тогда как изменение цены на обычные товары или стимулирует увеличение предложения, если происходит ее повышение, или мотивирует товаропроизводителей уменьшить предложение при условии снижения цены.

На микроуровне в пределах отдельных территориальных регионов описанное правило не всегда выдерживается. Ведь вполне вероятно, что в определенном регионе может появиться относительно много землевладельцев, которые пожелали продать свои земельные участки, тогда как желающих купить их в этом регионе - значительно меньше. В таком случае превышения предложения над спросом приведет к снижению цены на землю.

Может сложиться и обратная ситуация. Тогда, по законам рынка, цена на этот ресурс будет снижаться. Итак, на микроуровне в описанных обстоятельствах земля становится в определенной степени обычным товаром и это нужно учитывать субъектам рынка земли.

Описаны теоретические подходы к формированию цены земельных участков требуют конкретизации в прикладном аспекте с тем, чтобы иметь четкое представление о методических подходах к определению такой цены в конкретных условиях функционирования сельскохозяйственного производства.

Впервые методический инструментарий определения цены земли было предложено шотландским экономистом Адамом Смитом. Он считал, что цена земли - это годовая рента, капитализированная на банковский процент ^[8] .

Данный подход к определению цены земли приобрел практического воплощения в странах с развитыми земельными отношениями. Именно при таких отношениях земельная рента приобретает формы арендной платы. Поэтому в общем виде цену земли можно определить по формуле

где - арендная плата за 1 га земель сельскохозяйственного назначения;

- Банковский процент по депозитам, %.

Теперь необходимо выяснить, банковский процент нужно брать в знаменателе приведенной формулы: или долгосрочного или краткосрочного кредита, или процент за хранение наличности на депозитном счете.

Целесообразнее использовать процент за хранение наличности на депозитном счете, поскольку он отражает альтернативную эффективность вложений капитала. То есть при таком подходе определена цена земли представляет собой такую сумму денег, которая, будучи положена в банк на депозитный счет, обеспечит получение за действующего депозитного процента такую величину депозитного прибыли, равной в денежном эквиваленте сумме арендной платы за 1 га арендованной земли.

Для рыночной экономики, как известно, характерны инфляционные процессы, которые влияют на цену любых товаров, в том числе и земли в сторону ее увеличения. Чтобы учесть это обстоятельство, приведенную формулу цены земли целесообразно уточнить, введя в ее знаменатель индекс инфляции, то есть

где - индекс инфляции потребительских цен.

Введение в формулу цифры 105 означает, что банковский процент корректируется только на величину инфляции, превышающей 105%, поскольку такой ее уровень до 105% считается безопасным для экономики и нередко стимулирует ее развитие. Причем такая корректировка осуществляется, когда и др > 105%.

На цену земли влияет множество факторов. Одним из важнейших из них является величина прибыли, получаемая с единицы площади, на которую влияет качество земли (бонитет), специализация производства и уровень хозяйствования. Чем выше величина прибыли, тем при одинаковых прочих условиях может выплачиваться большая арендная плата, а значит, будет расти цена земли.

Существенное влияние на цену земли и процентная ставка по депозитам. Чем меньше она, тем выше цена земли. При этом нужно учитывать, что процентная ставка по депозитам напрямую связана с величиной процентной ставки по кредитам и находится с ней в прямой пропорциональной зависимости.

Большое влияние на цену земли производит и конкуренция на рынке земли, в частности, конкуренция на рынке аренды земли и конкуренция на рынке ее купли-продажи. Чем выше уровень конкуренции, тем больше начинает преобладать спрос на предложением, что сопровождается ростом цены земли.

В упомянутом законопроекте Украины "О рынке земли" вопрос цены земли освещен частично и касается только земель государственной и коммунальной собственности. В частности, в ст. 20 указывается, что цена земельного участка сельскохозяйственного назначения указанных форм собственности не может быть ниже ее экспертной оценке, установленной на время продажи. В гл. 6 отражен порядок продажи земельных участков и прав на них на аукционе, который касается земель государственной и коммунальной собственности. Но здесь речь не идет за земли сельскохозяйственного назначения.

Итак, очевиден тот факт, что проект данного закона требует доработки и в аспекте формирования цен на земельные участки сельскохозяйственного назначения и по некоторым другим направлениям.

Скажем, на первых порах внедрения купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения государство должно оказывать значительное регуляторное влияние на формирование цен на них. В частности, стоит законодательно предусмотреть, что стартовой ценой (а следовательно, минимальной) таких земельных участков должно быть их нормативная денежная оценка или экспертная оценка, основанная на методике проведения нормативной денежной оценки сельскохозяйственных земель.

• [1] Земля является особым и привлекательным предметом залога за ее недвижимость и незыблемость сохранения качественных характеристик при условии нормального использования, наличие тенденции к росту ее стоимости.
• [2] Эта норма не распространяется на участки, переданные в частную собственность для ведения личного подсобного хозяйства, ведения садоводства, дачного и гаражного строительства.
• [3] Срок экспозиции земельного участка - срок действия предложения продавца о продаже земельного участка или прав на нее на определенных условиях. В данном проекте закона срок экспозиции составляет три месяца и состоит из двух периодов. Первый период составляет два месяца, второй - один месяц.
• [4] Связанные лица - это любое лицо, которое совместно или согласованно с другим лицом осуществляет хозяйственную деятельность, в том числе совместно или согласованно оказывает влияние на хозяйственную деятельность любого другого лица, а также имеющих связанные финансовые отношения через сделки займа, залога, поручительства и т.
• [5] Подробнее об этом см .: Андрейчук В.Г. Проблемные аспекты регулирования функционирования агропромышленных компаний / В. Г. Андрийчук // Экономика АПК. - 2014. - № 2. - С. 5-22.
• [6] Рикардо Д. Соч. Т. 1 / Д Рикардо; [пер. под. ред. М. Смит]. - М .: Политиздат, 1941. - С. 32.
• [7] В мире наблюдается общая тенденция к росту спроса на землю, а следовательно, и к повышению цены на нее.
• [8] Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов / А. Смит. - Т. 1. - М.-Л .: Гос. соц.- экон. изд-во, 1935. - 371 с.