Прогноз развития ипотечного рынка в 2018 году
В настоящее время осуществляется подготовка программы субсидирования ставок ипотеки. По этой программе, будет выделено 200 млрд. руб. Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) на субсидирование социальной ипотеки. Такая ипотека предоставляет гражданам дополнительные возможности для покупки жилья на более выгодных условиях за счет льготных ставок (12,84%), субсидий и более дешевого жилья [9]. Однако эксперты сомневаются, что эта сумма будет способствовать поддержке рынка ипотечного кредитования в кризис. АИЖК охватывает достаточно узкий сегмент ипотечного рынка, поэтому его усилия не смогут подстраховать весь рынок ипотеки, так как программы льготного кредитования занимают небольшую долю на рынке. Самым очевидным решением проблем является снижение ставок ипотечного кредитования. Ставки выше 15%, по мнению многих экспертов, являются бессмысленными, так как кредит в таком случае потеряет смысл для заемщиков [10]. Безусловно, банки не будут добровольно снижать ставки, т.к. им придется работать в убыток. В этой ситуации важную роль играет ключевая ставка Центрального банка России (ЦБ РФ). Ключевая ставка -- процентная ставка, по которой ЦБ РФ предоставляет кредиты коммерческим банкам в долг на одну неделю, и одновременно та ставка, по которой ЦБ РФ готов принимать от банков на депозиты денежные средства. Она играет роль при установлении процентных ставок по банковским кредитам и оказывает влияние на уровень инфляции и стоимость фондирования банков [11]. Советом директоров ЦБ РФ принято решение о снижении с 16 марта 2015 г. ключевой ставки до 14%, в связи с наблюдаемым замедлением инфляции в последнее время. Тем не менее, опираясь на историю изменения ключевой ставки, можно отметить, что в настоящее время ставка в два раза больше, чем была в марте 2014 г. [12]. В заключении необходимо отметить, что ипотечное кредитование ведет к благоприятному социальному развитию, выступает одним из мощных факторов формирования среднего класса общества, так как дает гражданам возможность иметь частную жилую собственность. Кроме того, ипотечное кредитование способно значительно ускорить развитие экономики страны, т.к. при росте спроса на ипотечный продукт произойдет рост новостроек, это оживит некоторые отрасли промышленности, увеличит объемы производство и даст возможность его модернизировать. На наш взгляд, развитие ипотечного кредитования окажет положительное влияние на преодоление социальной нестабильности и поможет удовлетворить потребность населения в жилье.
Эксперты расходятся в своих прогнозах на 2017 год. В научных журналах, различных исследованиях и СМИ можно встретить как исключительно позитивные прогнозы, так и тех, кто предрекает очередную волну кризиса.
Необходимо выделить 3 основных момента, на которые необходимо обратить внимание при оценке перспективы развития ипотечного кредитования, и на основания чего можно сделать последующие выводы:
1. Отмена программы ипотеки с господдержкой. Одним из важнейших факторов, который определит каким будет ипотечное кредитование в следующем году - это степень государственной поддержки ипотеки. Ранее уже упоминалось о предполагаемом сокращении программы льготного ипотечного кредитования. Окончание действия программы приведёт к определенным изменениям на рынке. Попытаемся спрогнозировать к каким. В первую очередь, сокращение программы господдержки приведет к росту средней ставки в 1 квартале, и главный вопрос - насколько длительной и глубокой будет «просадка» рынка. Уже по итогам января средняя ставка по ипотеке Центр научного сотрудничества «Интерактив плюс» может вернуться к уровню лета 2016 года (13%) вследствие «ухода» с рынка льготных программ на новое жилье. Надо отметить, что в целом программа ипотеки с господдержкой отлично справилась со своей задачей, сыграв весомую роль в преодолении нашей страной самого тяжёлого этапа кризиса. В период, когда многие виды кредитования в нашей стране (автокредитование, потребительское) приводили к банкротствам банков, ипотечные ссуды показывали уверенный рост. В этих условиях, стабильность на рынке ипотечного кредитование помогла избежать дополнительной паники населения и других негативных последствий кризиса.
2. Спрос на рынке. Спрос населения на ипотеку в 2017 вряд ли будет таким же активным как в этом году. Отложенный спрос (с 2014-2015 гг.) скорее всего будет почти полностью удовлетворен также к 1 кварталу следующего года. Часть потенциальных заемщиков на время отложит решение о покупке, что приведет к снижению доли ипотеки на новостройки в новых выдачах. Существенного сокращения рынка, скорее всего, удастся избежать за счет возросшего спроса на вторичное жилье, однако скорее всего динамика новых выдач будет стагнировать [2]. Многие заемщики в сегменте жилья эконом-класса, которые взяли ипотеку в этом году, реально ориентировались на более дорогое жилье, либо более высокого класса, либо большей площади; однако после событий 2014 года и ухудшения своего благосостояния им пришлось скорректировать свои планы. Накопив достаточно средств на первый взнос, эти семьи обычно предпочитали не ждать и оформлять ипотеку в этом году, опасаясь дальнейшего снижения покупательной способности рубля. Именно эта категория обеспечила в значительной степени внезапный, но краткосрочный бум спроса на эконом-жилье и на ипотеку в 2016 году. Соответственно, на данный момент спрос уже удовлетворён, что должно привести к закономерному падению объёма новых выдач в следующем году.
3. Размер ключевой ставки. Размер ключевой ставки напрямую влияет на процентную ставку по ипотеке и, соответственно, на рынок в целом. Последнее заседание совета директоров Центробанка России 28 октября обошлось без сюрпризов. Регулятор сохранил ключевую ставку на уровне 10%. И повторил прежнее заявление, что ставка останется неизменной до конца 2016 г. - с возможностью ее снижения в I-II квартале 2017 г. Однако, в целом политика снижения инфляции, которой в последнее время четко следует Банк России, свидетельствует о том, что Эльвира Набиулина готова сохранять ставку на уровне 10% ещё довольно долгое время. ЦБ заявил своей целью достичь уровня инфляции в 4% уже в октябре следующего года, и эту цель мега-регулятор обозначает как свою ключевую. Из этого можно сделать вывод, что ключевая ставка в 2017 наиболее вероятно не будет снижена сильно [1]. Соответственно, дополнительного толчка от Центробанка ипотечному кредитованию ждать не стоит. Деньги для банков всё также останутся «дорогим удовольствием», а соответственно процент по ипотеке ниже 12% в 2017 мы вряд ли увидим. Низкая ставка на рынке (менее 10%) могла бы разогреть интерес к ипотеке и привести новых клиентов в банки, однако этого скорее всего не случится. Таким образом, вероятнее всего, рост, зафиксированный в 2016 году, не повторится в следующем. По нашим прогнозам, в связи с: сокращением программы ипотеки с господдержкой, ростом процентной ставки и частично удовлетворенным спросом - на рынке будет наблюдаться падение объёмов выдач в первой половине 2017 года. Однако, вполне вероятно, что к концу 2017 российская экономика стабилизируется, ключевая ставка будет снижена и в связи с этим в перспективе ближайших 2-3 лет мы увидим рекордные показатели выданных ипотечных кредитов.
В 2016 году (по данным ЦБ на сентябрь) спрос на ипотеку в РФ вырос на 35 % по сравнению с 2015 годом. Эксперты признают, что ипотечные кредиты пока остается для россиян одним из самых доступных вариантов решения жилищной проблемы. Специалисты, говоря об ипотечных прогнозах на 2017 считают, что в ближайшей перспективе можно ожидать повышения спроса на ипотеку.
За последние 10 лет более 5 миллионов россиян приобрели недвижимость с помощью ипотечного кредита. Развитие ипотечного кредитования в России подтолкнуло и строительную отрасль: в 2005 году в России в эксплуатацию ввели 43,5 млн кв. м., а в 2015 году этот показатель достиг рекордных 85 млн кв.м. Специалисты уверены, что рубеж в 100 млн. «квадратов» будет преодолен в ближайшие пару лет.
Одной из причин роста объема ипотечного кредитования в России стало введение так называемой ипотеки с господдержкой. Последняя способствовала снижению ставок, что позволило увеличить ипотечное кредитование, даже при снижении уровня доходов населения.
Оказывается, ипотека пришла к нам из Древней Греции, где зародилась в начале 6 века до нашей эры. «Ипотекой» называли столб с надписью, который устанавливался на земле должника. Надпись на столбе (в переводе - «подпорка») гласила, что этот земельный участок обеспечивает долг владельца перед кредитором.
В Древнем Египте также было распространено такое явление, как закладывание земли.
В 21 веке ипотека остается одной из многочисленных форм залога, предполагающее закладывание недвижимого имущества, которым при этом может пользоваться должник. Но если он не сможет выполнить свои обязательства, то кредитору переходят права на продажу залога и получение денежных средств.
У того, кто берет ипотечный кредит, после уплаты первоначального взноса - от 10 до 30 %, возникает право пользования недвижимостью. Оставшаяся сумма делится на равные части и выплачивается банку в соответствии с утвержденным сторонами графиком платежей. Чаще всего ипотечный кредит берут на 10-20 лет, переплачивая в конечном итоге за приобретенную недвижимость в 1,5-2 раза от первоначальной стоимости.
В России продолжает действовать госпрограмма, главная цель которой помочь российским семьям, нуждающимся в собственном жилье, стать обладателями заветных «квадратов».
Условия включения в программу и получение льготного (социального) кредита, отличны в разных регионах. На что могут рассчитывать участники госпрограммы?
Государственная квартира. Это жилье, предоставляемое государством по заниженной стоимости в кредит под невысокие ставки. Один из самых приемлемых для подавляющего большинства вариантов.
Государственная субсидия. В соответствии с действующим законодательством, предоставляется льготным категориям граждан. Получив помощь от государства, они должны направить ее полностью на погашение кредита на недвижимость.
Процентная банковская ставка. Иными словами - получение госдотации.
На получение социальной ипотеки могут рассчитывать: молодые семьи (один из супругов должен быть не старше 35 лет); неполные семьи с маленьким ребенком (возраст родителя должен быть не более 35 лет).
Для этого необходимо собрать пакет документов, куда входят и справки о совокупном годовом доходе.
Дмитрий Медведев, глава правительства РФ, предложил включить в проект федерального бюджета на 2017-2019 годы ежегодное финансирование реализации приоритетных проектов по направлению «Ипотека и арендное жилье». Размер господдержки - 20 миллиардов рублей.
Брать ипотеку сейчас или подождать еще немного, а вдруг, ставки еще больше упадут? Ответ на этот вопрос волнует сейчас многих россиян, планирующих приобретение нового жилья.
Эксперты пока не могут дать однозначно ответить на этот вопрос. Одни считают, что в следующем году спрос на ипотечные кредиты продолжит демонстрировать рост. Этому процессу будут способствовать: снижение стоимости жилья и банковских ставок, а также снятие россиянами депозитных вкладов. Некоторые специалисты рынка недвижимости полагают, что самым благоприятным временем для приобретения жилья в ипотеку станет начало 2018 года. Напомним, что на сегодняшний день в России средняя ставка по ипотечным займам составляет 12,4 %. А по самым оптимистичным прогнозам в 2018 году средняя ставка опустится даже ниже 10 % годовых.
18 октября 2016 года Сбербанк объявил о снижении ставок по всей линейке ипотечных продуктов. Как следует из сообщения банка: «Снижение по продуктам «Приобретение готового жилья» и «Приобретение строящегося жилья» составит 0, 5% и новый диапазон ставок составит 12 - 13, 5% годовых в рублях. Для заявок по программе «Ипотека с государственной поддержкой» ставка снижена до 11,4% годовых».
Эксперты считают, что в 2018 году средняя ставка по кредитам на жилье может опуститься ниже 10 % годовых.
О намерении снизить ставки заявил и банк ВТБ 24. Как ожидается, ставки будут снижены по всей линейке ипотечных программ в среднем на 0,5 процентного пункта. «Самая низкая ставка по-прежнему сохранится в рамках программы с господдержкой, по которой сейчас выдается каждый второй кредит», -- отметил представитель финансовой организации.
Если с выплатами по ипотечному кредиту у заемщика возникли трудности, то следует действовать следующим образом.
Сообщить в банк об изменении материального положения, направив в адрес финансового учреждения письмо, к которому необходимо приложить подтверждающие документы: справку из центра занятости о постановке на учет; медсправку (если возникли проблемы со здоровьем); копию трудовой книжки с записью об увольнении; документы, свидетельствующие о крупных непредвиденных расходах (лечение болезни, похороны и т.д.).
Получите от банка документ о том, что он в курсе ваших проблем.
Выбрать дальнейший наиболее приемлемый вариант: реструктуризации долга, отсрочка платежа, рефинансирование.
Помните, что, к примеру, банковская отсрочка предоставляется на срок от одного до шести месяцев. А потом составляется и согласовывается новый график платежей с учетом прибавки отложенного долга и процентов.
В настоящее время банки предоставляют широкий спектр розничных кредитов: ипотечные кредиты, кредиты на покупку автомобилей и потребительские кредиты, которые особенно популярны среди населения [1].
Потребительский кредит - это одна из наиболее удобных форм кредитования для физических лиц.
Несмотря на экономический кризис 2014-2015 гг., потребительский кредит остается одним из самых востребованных у населения, так как имеет большое практическое значение: из-за недостатка собственных денежных средств физические лица вынуждены прибегать к потребительским кредитам, чтобы удовлетворить свои потребности. Так же рост потребительского кредитования ускоряет развитие потребительского рынка и банковского сектора, что, в конечном счете, способствует развитию экономики страны в целом, а, следовательно, улучшению уровня жизни российских граждан. В связи с этим, изучение тенденций в области потребительского кредитования, является актуальной темой исследования.
В 2014-2015 гг. в связи с падением курса рубля, введением санкций, против российской банковской системы, увеличением безработицы и снижением реальных доходов населения, возникли новые тенденции в развитии потребительского кредитования.
Наиболее значимыми участниками рынка потребительского кредитования на протяжении 2011-2014 гг. являются ОАО «Сбербанк» и ВТБ 24. За 2014 год Сбербанком были выданы потребительские кредиты объемом 1868,3 млрд руб. ВТБ 24 в 2014 году осуществил выдачу кредитов на сумму 715,1 млрд руб. Третье место в рейтинге в 2011 году делили ООО «Хоум кредит энд Финанс Банк» и ОАО «Банк Москвы». Но к 2014 году «Банк Москвы», увеличив объем выданных кредитов на 190 % (или 83,4 млрд руб.) и достигнув объема кредитования 127,3 млрд руб. (4 % рынка), опередил «Хоум кредит энд Финанс Банк», чья доля потребительских кредитов на 2014 год составила 63,6 млрд руб. В дальнейшем при анализе тенденций потребительского кредитования мы будем ориентироваться на показатели Сбербанка и ВТБ 24.
Потребительский кредит является одним из самых часто предоставляемых банковских продуктов отечественных коммерческих банков. На протяжении 2011-2013 годов в розничных кредитных портфелях двух крупнейших банков, которые обслуживают более 80 % рынка потребительского кредита - Сбербанка России и ВТБ 24-потребительское кредитование занимало наибольшую долю, но в 2014 году ситуация изменилась: первое место заняли ипотечные кредиты, а доля потребительских кредитов резко снизилась.
Определенно ясно, что доля потребительского кредитования в общем объеме розничного кредитования Сбербанка на протяжении 2011-2013 гг. имеет постоянную отрицательную динамику: в среднем доля за год снижалась на 7 %.
Основной причиной таких изменений стала установившаяся в банковской сфере тенденция по замене необеспеченных потребительских кредитов обеспеченными (в частности, ипотечными) из-за растущего уровня задолженностей по потребительским кредитам. Банка ВТБ 24 эта тенденция не коснулась: доля потребительского кредитования в общем объеме розничного кредитования с 2011 по 2013 год возросла на 2,3 процентных пункта.
В 2014 году в связи с экономической ситуацией в стране платежная дисциплина заемщиков по потребительским кредитам резко снизилась, так как граждане предпочитали вкладывать свободные деньги в валюту или недвижимость, пытаясь сохранить сбережения, что привело к снижению доли потребительского кредитования в Сбербанке на 13 %, в ВТБ 24 - на 8 %. По той же причине растет суммарный объем просроченных кредитов: в апреле 2015 года он составил рекордные за пять лет 15,6 % [7].
Из-за бума розничного кредитования, пришедшегося на 2011-2012 гг., когда темпы роста объема потребительского кредитования достигали в среднем 47 % (табл. 2), и общей закредитованности населения, Центральным банком были приняты меры по охлаждению рынка потребительского кредитования с целью предотвращения кредитного дефолта.
В начале 2013 года Центральным банком были повышены ставки резервирования по необеспеченным розничным кредитам, введены коэффициенты риска по ряду потребительских кредитов для расчета показателя достаточности капитала. Как видно из таблицы 2 благодаря принятым мерам и ужесточению требований к заемщикам самими банками темпы роста объемов потребительского кредитования упали (в Сбербанке за 2013 год до 22 %). В 2014 году темпы роста объема потребительского кредитования в связи с общей экономической обстановкой и мерами Центрального банка снова снизились: до 11,7 % у Сбербанка и 16,5 % у ВТБ 24.
Такая ситуация является неоднозначной: положительная сторона заключается в том, что ограничено рисковое кредитование населения, отрицательной - такое резкое снижение потребительского кредитования может привести к еще большему падению экономического роста, зависящего от товарооборота в розничной торговле. При этом население, чьи реальные доходы в связи с инфляцией существенно снизились (реальные располагаемые денежные доходы населения в ноябре 2014 года упали на 4,7 % в сравнении с ноябрем 2013 года [8]), стремится поддерживать прежний уровень потребления, и из-за ограничений, установленных банками в отношении выдачи новых кредитов, прибегают к более дорогому небанковскому кредитованию.
В результате портфель микрозаймов за 9 месяцев 2014 года увеличился на 21 % до 47,2 млрд руб., число клиентов микрофинансовых организаций увеличилось на 53,3 % и составило 2,3 млн. человек [9]. Если учесть, что ставки по микрозаймам составляют до 2 % в сутки (730 % годовых), то кредитный рынок ожидает ряд дефолтов и неплатежей. Следующей тенденцией рынка потребительского кредитования стало подорожание кредитов в результате повышения ключевой процентной ставки до 17 % Центральным банком.
Потребительский кредит без обеспечения до 1,5 млн. рублей сроком до 2 лет подорожал на 34-41 %, сроком до 5 лет - на 32,5-39 %; кредит под поручительство суммой до 3 млн. рублей сроком до 2 лет - на 35,9-42,6 %, сроком до 5 лет - на 34-40,8 % [1]. Но после снижения ключевой ставки (до 14 %) в 2015 году ожидаемого снижения стоимости потребительских кредитов не произошло по причине дефицита ликвидности.
